深圳商品房销售价格策略的研究

论文摘要

随着全国经济水平的高速发展和城市化进程的加快，中国房地产市场出现了快速地发展，并保持一定幅度的上涨。深圳的房地产市场也呈现了持续旺盛的状态，自2004-2006年之间，深圳房地产价格由原来的每平方米4000余元，增长到每平方米20000余元，特别是2007年以来，深圳房地产市场依然强劲，从楼盘推出情况看，部分新开楼盘认筹阶段即形成大量消费群体。面对这种现象，开发商应该怎样对即将投放到市场的商品房制定合理的销售价格，将自己的产品成功的推向市场，追求企业利润最大化的同时，完成整个投资收益回报的过程，这成了每个开发商重点关注的问题。本文首先从分析商品房的消费群体着手，结合区域经济、文化特点，研究市场对商品房产品需求，并对商品房产品的品质特征做具体分析，同时考察了深圳市多家已经投放到市场上的成功销售实例，然后对这些销售案例进行产品特征的统计、分类、归纳和评价。最后，结合具体商品房一半岛城邦项目进行对比评估，根据产品特征与市场需求的符合度，研究得出其销售价格的策略，提出了一种新的价格策略方法----需求与品质分析法。由于需求与品质分析法还是一种崭新价格销售策略，尚处于研究探索阶段，相关的理论基础和实践经验都不成熟和完善，加之囿于作者理论水平的限制，文中有些地方提出的观点难免偏颇。此外，文中对于商品房市场的个人消费偏好、品质特征之间的相互影响等等问题，还有待于作者在以后的工作学习中进一步探讨研究。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 选题的背景和意义
• 1.2 目前商品房销售策略的研究现状
• 1.3 本文的研究内容和方法
• 第2章 商品房价格策略理论分析
• 2.1 商品房供求关系和规律
• 2.2 商品房市场的细分和定位
• 2.3 商品房销售价格的影响因素
• 第3章 深圳商品房消费需求和品质特征分析
• 3.1 深圳城市概况与房地产业的发展
• 3.1.1 深圳地理、历史与人文
• 3.1.2 深圳区域经济和市政建设概况
• 3.1.3 深圳市房地产行业的发展
• 3.2 深圳商品房消费群体及需求分析
• 3.2.1 深圳商品房普通住宅客户群分析
• 3.2.2 深圳商品房中档住宅客户群分析
• 3.2.3 深圳商品房高档住宅客户群分析
• 3.2.4 深圳商品房豪宅住宅客户群分析
• 3.3 深圳商品房产品品质特性分析
• 3.3.1 商品房的地理位置
• 3.3.2 社区内部配套和户型结构
• 3.3.3 社区规模和园林规划
• 3.3.4 市政设施与商业配套
• 3.3.5 开发商品牌效应
• 3.3.6 物业管理
• 第4章 需求与品质分析法价格策略的研究
• 4.1 深圳市普通商品房特征介绍
• 4.1.1 “迷你新居”商品房特征介绍
• 4.1.2 “深蓝季节”商品房特征介绍
• 4.1.3 “COLOR社区”商品房特征介绍
• 4.1.4 “可园7期”商品房特征介绍
• 4.1.5 “西岸华府”商品房特征介绍
• 4.2 深圳市中档商品房特征介绍
• 4.2.1 “怡枫园2期”商品房特征介绍
• 4.2.2 “金地梅陇镇”商品房特征介绍
• 4.2.3 “星海名城”商品房特征介绍
• 4.2.4 “半山御景”商品房特征介绍
• 4.2.5 “鸿荣源禧园”商品房特征介绍
• 4.3 深圳市高档商品房特征介绍
• 4.3.1 “中信红树湾3期”商品房特征介绍
• 4.3.2 “御景东方·东堤园”商品房特征介绍
• 4.3.3 “澳城花园”商品房特征介绍
• 4.3.4 “中央悦城”商品房特征介绍
• 4.3.5 “公园大地”商品房特征介绍
• 4.4 深圳市豪宅商品房特征介绍
• 4.4.1 “万科东海岸4期”商品房特征介绍
• 4.4.2 “华侨城波托菲诺”商品房特征介绍
• 4.4.3 “兰溪谷2期”商品房特征介绍
• 4.4.4 “侨香诺园”商品房特征介绍
• 4.4.5 “博海名苑”商品房特征介绍
• 4.5 深圳商品房需求与品质分析法销售策略分析
• 4.5.1 需求与品质分析法销售价格策略分析
• 4.5.2 需求与品质分析法销售价格策略其他影响因素的分析
• 第5章 半岛城邦商品房销售策略的应用分析
• 5.1 半岛城邦商品房的具体产品特性分析
• 5.1.1 半岛城邦产品的具体特性
• 5.1.2 半岛城邦商品房产品的SWOT分析
• 5.2 半岛城邦商品房的需求与品质分析法价格策略
• 第6章 结论
• 6.1 需求与品质分析法的应用条件
• 6.2 需求与品质分析法的创新和局限性
• 致谢
• 参考文献
• 附件一