我国商品房预售资金监管的法律制度研究

论文摘要

随着我国市场经济的不断发展,房屋作为商品进行买卖,从而纳入市场经济规制范围内已有二十余年历史。在房屋商品化的过程中,商品房预售制度的地位已不可代替。其中,预售资金的监管问题一直以来是交易各方备受关注的焦点之一。但是,我国商品房预售制度中关于预售资金的监管尚未建立统一的立法规定,实践中的做法也不尽相同,造成了房地产市场的混乱。正是基于此种原因,本文主体部分分为五章从法律监管的角度对我国商品房预售资金的监管制度进行分析和研究。本文第二章首先从商品房预售资金监管的背景入手,即商品房预售制度的存废之争,着重诠释商品房预售资金的定义和法律性质分析,进而对预售资金监管作概念界定；其次,由2010年“楼市新政”的召唤提出建立我国商品房预售资金法律监管的重要意义。第三章从法理学、经济法学的角度分析建立我国商品房预售资金法律监管的理论基础,主要从法哲学的限制与自由、契约的重复博弈与诚信机制、法律规制中的安全和效率分析,以及经济法学中的国家干预理论在预售资金监管制度中的应用,进而分析商品房预售资金监管的法律性质。第四章深入剖析了我国商品房预售资金监管的现状。首先,从立法上搜寻目前我国商品房预售资金监管的法律很据：其次,从各地的实践中整理出我国现有的五种商品房预售资金监管模式；最后,从立法和实践现状中指出我国商品房预售资金的监管制度缺乏全国性的统一立法、监管缺乏制度化、法律责任的规定空白三个主要问题。第五章对我国香港地区和美国的先进经验进行了分析。主要是分析和整理了香港地区律师行参与的监管模式,其程序设计的严密性、体系化值得我国借鉴：另一可借鉴制度即美国的公证托管制度,这种中立第三方的全程介入和监管是需要成熟的市场经济条件的,我国尚不具备。但是,美国的制度体系中仍然不乏公权力的强制性规定来加以规制,这一点值得我们思考。第六章在总结归纳前几章内容分析的基础之上,以他山之石攻本土之玉,提出我国商品房预售资金监管的立法构想,主要是对监管主体、监管程序以及违反规定或者协议所应承担的法律责任提出独立见解,旨在建立一套完整的商品房预售资金法律监管制度。目前我国的市场经济的成熟度尚不足以应对存在的某些市场风险,因此制定完善的配套制度很是必要。为防止房地产市场秩序混乱,防范市场失灵,应以法治的手段干预商品房预售资金的监管,健全和完善商品房预售资金监管的法律制度.才能从根本上保证房地产市场有序、健康的发展。望本文的写作对于我国商品房预售资金监管制度的完善有所裨益。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 课题研究的意义
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国内理论研究现状
• 1.2.2 国外及香港地区理论及实践研究现状
• 1.3 课题研究目标及研究内容
• 1.4 拟采取的研究方法和课题的创新性
• 第2章 商品房预售资金监管概述
• 2.1 商品房预售资金监管的背景
• 2.2 商品房预售资金的定义和法律性质分析
• 2.2.1 商品房预售资金的定义
• 2.2.2 商品房预售资金的法律性质
• 2.3 商品房预售资金监管的定义
• 2.3.1 市场监管的概念
• 2.3.2 商品房预售资金监管的定义
• 2.4 “楼市新政下商品房预售资金法律监管的意义
• 2.4.1 何谓“楼市新政”
• 2.4.2 “楼市新政”下商品房预售资金法律监管的意义
• 2.5 小结
• 第3章 商品房预售资金监管的理论分析
• 3.1 建立商品房预售资金监管法律制度的法理基础
• 3.1.1 契约的反复博弈与诚信机制
• 3.1.2 法哲学自由与限制的辩证关系
• 3.1.3 法律规制中的效率和安全分析
• 3.2 建立商品房预售资金监管法律制度的法经济学基础
• 3.3 商品房预售资金监管的法律性质分析
• 3.4 小结
• 第4章 我国商品房预售资金监管制度的现状分析
• 4.1 我国商品房预售资金监管的立法现状
• 4.2 我国各地关于商品房预售资金监管的模式
• 4.2.1 政府监管模式
• 4.2.2 银行监管模式
• 4.2.3 银行监管加监理公司监管模式
• 4.2.4 银行监管加担保公司监管模式
• 4.2.5 公证机构参与的监管模式
• 4.3 我国商品房预售资金监管制度存在的问题
• 4.4 小结
• 第5章 其他国家及香港地区预售资金监管制度的分析和比较
• 5.1 我国香港地区的律师行监管模式
• 5.2 美国的公证托管制度
• 5.3 制度比较与启示
• 5.4 小结
• 第6章 关于我国商品房预售资金监管的立法构想
• 6.1 我国商品房预售资金的监管主体
• 6.1.1 商品房预售资金监管主体的条件
• 6.1.2 商品房预售资金监管主体的多元化
• 6.1.3 商品房预售资金监管小组的功能定位
• 6.2 我国商品房预售资金的监管程序和用途管制
• 6.2.1 商品房预售资金的监管程序
• 6.2.2 商品房预售资金的用途管制
• 6.3 法律责任问题
• 6.3.1 商品房预售资金监管主体的法律责任
• 6.3.2 房地产开发商的法律责仟
• 6.3.3 其他主体的法律责任
• 6.4 小结
• 结语
• 致谢
• 参考文献
• 攻读硕士学位期间发表的论文及科研成果