关键词：收益法商业地产适用性
前言：中国作为世界第二大经济体，在其经济高速运行的道路中，商业地产经济无疑是最为有力且贡献最大的推动行业之一。同时，在商业地产经济发展的过程中也伴随着诸多衍生行业的发展，评估行业虽不是商业地产经济发展的典型衍生品，但是，商业地产估价确实随之呈现出一种井喷式的发展趋势。如今商品房交易的增加，商业地产租赁抵押，企业合作经营等诸多经济行为中都需要专业的评估师为其交易行为提供较为公正的依据和保障。人们对于专业评估的需求增加的同时也逐渐重视其公允性，评估结果能够为交易双方所认可，是评估行为最基本也是最重要的要求。由于在评估实际中多种多样的评估目的以及具体实物的差异性，如何选择最为合适的评估方法成为评估师不得不面对的问题。本文以收益法为研究主体，通过对其基本理论的介绍，发现其在评估实例运用中的问题，分析得出相对应性的解决对策从而使得评估结果更加科学、更具有说服力。
一、什么是收益法
1.收益法的定义
收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。
2.收益法的适用对象
预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点是在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。
举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。
3.收益法的作用
收益法能够比较客观全面地来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。
二、收益法的评估步骤
1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确地用收益法估算出房地产的价值。
2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。
3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。
4.计算房地产的纯利润。在了解了房地产的投入费用和正常收入之后，我们可以根据实际情况推测出房地产每年的大致纯利润，这个纯利润是对评估对象收益能力的考察，在此基础上来进行下一步的工作。
三、国内房地产价值评估中使用收益法的现状
房地产评估师是房地产产业中的重要一部分与整个房地产市场的发展密不可分，随着我国改革开放的不断加深，经济建设的不断加强，无论是刚性需求的住房还是商业用途的租房都在进一步呈现出高速发展的态势，由此带来的房地产价值评估需求正逐渐崛起，尤其是对具有较高学历，以及专业知识的评估人才的需求与日俱增。在这样一个房地产市场中创造许许多多的社会价值和各种评估的最新实践成果，但过快的发展也产生出了各种各样的问题和不规范的地方。
我国的房地产评估行业起步很晚，直到20世纪80年代才开始有了真正意义上房地产评估的雏形，并且在其后的较长一段时间内，整个中国房地产评估行业都是由政府完全主导的，其实质只是政府的一个行政机构，服务形式单一，应用范围狭窄，但从05年以来，特别是近几年的发展已经初步建立起了包括评估人员资格管理，执业管理，以及随着一批拥有较高素质的人才进入该行业，使得整个市场向前迈了一大步，政府也建立起了房地产评估师的执业资格考试、注册，确保了行业专业程度。同时行业的理论研究和评估实践都取得了加大的发展。目前我国约有3.5万人获得房地产评估师的执业资格，已注册的房地产评估机构大约为三千多家。另一方面，虽然我国的房地产评估的业务和市场在不断发展，并且早在1996年，我国就实行了房地产评估行业的自律制度，但在众多光环的背后，我们不得不承认中国的房地产评估行业还存在各种各样的问题。
我国房地产评估行业现存的主要问题有三，首先房地产估价人员整体素质不好，如图2,3所示，在我国整个房地产从业人员有将近25万人，而真正有获得证书注册执业的人员只有3万，较多的房地产估价师并没有经过系统的培训和理论知识的熏陶，很多评估机构只是让从业人员按照既定的标准和常规的步骤去做评估业务，因此，在遇到一些特殊问题和需要丰富理论知识作参考的过程时，就显得束手无策，自然评估的结果也缺乏正确性，此外全国虽然已有3500多家的各色房地产评估机构，但其中获得一级资质机构的却只有区区145家，这也造成了整个行业的专业程度相当的低。
小结：评估作为一个排除在经济利益关系之外的第三方经济行为，其存在的价值就是通过其专业程序及方法，为评估结果使用者提供一个科学严谨、专业公允的具有权威性的参考依据。然而，由于如今评估行业规范性管理体系的不完整，以及评估师自身能力的限制等原因，使得评估行业未来的发展不容乐观。近几年来政府在评估行业进行了较大的变革，究竟如何提高评估行业的整体水平、促进评估行业有力且长远的发展迫在眉睫。通过文中对于收益法在商业地产评估中的适用性研究，增强了对收益法的认识与了解，也为其他评估方法的研究提供借鉴与参考。正如我们所了解的，评估对象与评估方法并不是一对一的关系，但是，面对不同的评估具体实例总能找到其最为适合的方法。希望通过本文的研究，能为评估行业未来的发展起到一定的推进作用。
参考文献：
[1]闫晓慧.“收益法”在房地产估价中的应用[J].中国物价,2010(01).
[2]宋亚楠,白雪梅.收益法在房地产评估的应用[J].合作经济与科技,2014(5).
[3]王成勇.收益法在房地产评估中应用的环境构建[J].商业会计,2012(03).