中国房地产市场各方动态博弈机制设计及优化研究

论文摘要

从20世纪90年代初房地产业作为一个独立的行业出现在中国经济舞台上,随着社会主义市场经济体制的建立以及城镇住房制度改革的不断深入,房地产市场的发展处在一个快速的发展周期。近几年房屋价格持续高涨已经远远超出了普通居民的购买能力,危机到基本的生存需求。政府连续多年调控房市的政策收效均不大,现阶段政府将调控的方向转向了保障性住房的供应。一方面要增加保障房的供应,保障居民的住房需求;另一方面又要充分发挥房地产业对于整个市场的带动作用,保持房地产市场的健康增长状态,如何确定有效的保障性住房发展规模、完善发展机制和保障执行力政策,确立合理的发展方向是调控的重中之重。政策制定之后,保持有效的政策执行力和运行效率是宏观调控的重要环节,也是近几年的调控中凸显出来的调控效果不大的突出问题,因此,房产领域,保持宏观调控政策的科学制定并有效执行,是当前应对房地产市场进行房价调控的关键所在。本文从房地产市场的供需基本情况出发,分析了目前我国房地产市场上存在的畸形的供需矛盾,通过对房地产市场多方主体之间的关系研究,以服务政府调控为主要研究目的,进行动态博弈建模分析。首先通过实际调查和前人的研究分析基础上,探讨了我国政府历年来对于针对房地产调控的政策效果及存在的问题,根据我国房地产供需市场,特别是一、二线城市房市的房价变化规律,得出近几年市场出现的新变化。引出后面从保障房与商品房的配置对房地产市场进行调控的思路,首次通过建立政府及房地产开发商的动态博弈模型,来确定保障房与商品房之间最合理的比例,为政府提出相应政策提供理论依据。在政策提出后,本文创造性的从声誉角度构建声誉模型,考虑如何提高政府调控的积极性,来保证调控政策的有效执行,为房地产市场的有序化、规范化发展提出建议。本文的主要创新点及结论有以下几个方面。(1)通过查阅相关文献,发现目前对房地产市场的博弈模型大多数从各个主体之间的行为选择出发进行分析,没有涉及到房源配置和房价之间的相互影响。本文在分析了目前保障房供应的政策体系下,政府及开发商之间的相互行为影响及作用,研究不同阶段不同主体在作出一项决策时另一方在下一个阶段可能采取的行动,动态地分析了双方之间房屋供应策略的选择。(2)在采用动态博弈模型分析的基础上,本文开创性地从房屋配置的角度出发,探讨保障房与商品房数量之间的最佳配置比例。在商品房尤其是中高档房屋充斥市场,而大量的刚性需求难以实现的时候,供需矛盾畸形发展,政府通过规定保障房的数量来调控房地产市场,满足中低收入人群的刚性需求,分流一部分市场需求,从而抑制房价过快上涨的现状。在提供保障房供应时,既要满足地区经济发展的需要又适合普通居民的居住需求,各地保障房的配置比例应各有不同,地方政府可以根据本地区的社会和经济环境,确定具体的保障房与商品房的配置比例,各地配置比例的差异应与地区的经济发展水平和人口情况相适应。通过最有配置比例的构建,为政府的保障房供应政策提供方向性指导。(3)在政府调控政策制定后的贯彻落实方面,本文首次从声誉角度提出提高政府积极性的重要性及其方法。建立政府与消费者之间的动态博弈模型,探讨公众对政府类型的认知对政府政策执行的影响。通过分析得出结论,当消费者认为政府是一个强政府时,即具有对房地产调控的决心及力度时,如果这种形象越深刻,那么政府会更有积极性对房地产市场进行调控。在这个结论的基础上,结合前文对保障房政策的探讨,本文提出提高政府供应保障房积极性的方法,即强化消费者心目中政府作为一个强势政府的形象,促使政府有积极性贯彻执行保障房的投入政策,进而又维持住政府的良好声誉形象,为以后政策的执行和稳固奠定基础。继而提出优化方案,政府应在执行房地产政策时增强其实施的力度、保证实施的效果,形成这样一个政策实施的良性循环。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 0 前言
• 1 绪论
• 1.1 研究背景及其意义
• 1.1.1 研究背景及其问题的提出
• 1.1.2 研究价值和意义
• 1.2 国内外的研究
• 1.2.1 国内研究
• 1.2.2 国外的研究
• 1.3 研究方法和研究思路
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 研究思路
• 1.4 论文结构与关键技术问题
• 1.4.1 论文结构
• 1.4.2 拟解决的关键技术问题
• 1.5 本章小结
• 2 房地产行业多方主体博弈相关理论研究综述
• 2.1 机制设计相关理论
• 2.1.1 机制设计理论的发展
• 2.1.2 机制设计理论解决的问题
• 2.2 房地产调控政策及多方主体行为的相关理论研究
• 2.2.1 国外房地产市场的调控政策研究
• 2.2.2 我国房地产市场的调控政策及效果
• 2.2.3 房地产市场各利益主体分析
• 2.3 博弈论在经济领域的应用
• 2.3.1 博弈论与机制设计
• 2.3.2 KMRW 模型的解释
• 2.4 本章小结
• 3 消费者与房地产商动态定价机制研究
• 3.1 房地产市场需求方消费者结构分析
• 3.2 消费者与房地产商动态博弈建模研究
• 3.2.1 消费者与房地产商动态博弈模型的前提假设
• 3.2.2 房地产商与消费者动态博弈模型的构建
• 3.2.3 房地产商与消费者动态博弈模型分析
• 3.2.4 青岛市房地产市场房价实例分析
• 3.3 房地产市场房价与消费者构成分析
• 3.3.1 房屋刚性需求分析
• 3.3.2 房屋弹性需求分析
• 3.3.3 炒房团行为分析
• 3.4 本章小结
• 4 基于房屋供应市场的政府与房地产商动态博弈机制设计研究
• 4.1 房地产市场供需现状分析
• 4.1.1 市场供需平衡
• 4.1.2 我国房地产市场供需现状分析
• 4.2 政府与房地产商动态博弈模型分析
• 4.2.1 房地产市场房屋供给结构
• 4.2.2 房地产市场房屋供给原则
• 4.3 政府与房地产商动态博弈建模研究
• 4.3.1 政府与房地产商动态博弈模型设计
• 4.3.2 政府与房地产商动态博弈模型的分析
• 4.4 政府与房地产商动态博弈机制优化
• 4.4.1 政府与房地产商动态博弈机制优化方案设计
• 4.4.2 政府与开发商动态博弈模型优化分析
• 4.5 本章小结
• 5 基于 KMRW 模型的政府与公众动态博弈分析
• 5.1 KMRW 模型与政府调控
• 5.1.1 KMRW 模型的解释
• 5.1.2 KMRW 模型与政府调控选择
• 5.2 完全信息下的地方政府与开发商博弈分析
• 5.2.1 模型建立
• 5.2.2 模型分析
• 5.2.3 我国政府调控中存在的问题分析
• 5.3 基于KMRW 声誉模型的政府与民众多阶段动态博弈分析
• 5.3.1 政府与民众多阶段动态博弈模型的建立
• 5.3.2 政府与民众多阶段动态博弈模型的求解
• 5.3.3 政府-民众多阶段动态博弈模型的分析
• 5.4 基于KMRW 模型下的政府调控优化建议
• 5.5 本章小结
• 6 研究结论与展望
• 6.1 研究结论
• 6.2 论文不足及后续研究方向
• 参考文献
• 致谢
• 个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果