基于住房服务和类别选择的住房需求研究 ——理论和来自杭州的实证

论文摘要

住房是人类活动最基本的空间背景之一,对民生国计具有重要意义。国外学术界对住房需求的研究已有多年,积累了丰富的研究成果,但是这些研究大都是以西方成熟市场为研究对象,其成果难以在中国住房市场上直接应用。国内对住房需求问题的研究刚刚起步,还没有形成清晰的研究脉络。基于实践需要和研究现状两方面的考虑,本文选择住房需求为研究对象,对中国这个新兴住房市场中家庭的住房消费行为进行系统研究。本文在研究过程中十分重视理论分析与实证分析相结合的方法。论文整理了新古典经济学理论研究住房需求所采用的不同分析框架,描述了国内外住房需求研究的历史沿革及现状。通过文献梳理,发现住房需求研究中新古典消费者行为理论仍然占据主导地位,分析框架非常稳定,研究进展主要体现在实证研究方面。国外学术界对住房需求的研究经历了四个阶段,而国内研究仍处于起步阶段,研究比较分散,尚未形成统一的研究脉络,研究结论也远未达成一致。住房特征价格模型研究,根据杭州市场的数据对分区模型进行了估计及选优,并检验了细分市场的存在性。研究发现,自用住房的分区模型中,采用建筑面积、房龄和西湖距离的对数模型(拱墅区为线性模型)拟合效果最好;租用住房的分区模型中,采用建筑面积、建筑类型、所在楼层和西湖距离的线性模型(上城区为不包含所在楼层的对数模型)拟合效果最好。所选的自变量对自用住房价格差异的解释能力较强,对租用住房租金价格差异的解释能力稍弱。杭州市场可以根据行政区划和建筑类型进行市场细分。从住房服务视角研究住房需求,用住房服务描述需求量,从效用函数出发推导出需求函数,根据适用性和可行性的原则进行变量选择、操作化和模型估计,并且利用Heckit方法校正了占用模式可能带来的偏差。研究发现,在自用住房市场上,住房服务需求对价格极富弹性,而对收入缺乏弹性,人口统计变量没有明显的区分作用;在租用住房市场上,住房服务需求对价格和收入都缺乏弹性,人口统计变量有明显的区分作用。两个市场的差异或许表明中国自用住房市场上的消费者还不理性,无偏好差异,住房需求对收入有相当的刚性,而价格是决定需求量最重要的因素。自用住房消费欠缺理性的原因可能在于:①对自用住房的需求不是单纯的消费需求。租用住房的功能相对单一,只是满足住房的消费需要,而自用住房还具有投资功能。研究者公认,住房是良好的抵抗通胀和贬值的资本品,在中国这样一个资本市场尚待完善,投资渠道不丰富的金融环境中,对住房的投资需求是相当可观的。此外,由于中国经济的持续高速增长,多数家庭对住房价格有看涨预期,这也进一步增加了对住房的需求。②文化影响。自用住房通常会给消费者带来心理上的满足感、稳定感和成就感。中国具有安土重迁的文化传统,拥有自己的住房是绝大多数家庭的梦想,而一次性购房则是大多数家庭的消费习惯,加之中国的父母惯于为子女提供经济支持,住房需求会呈现出比西方市场更强的收入刚性。从类别选择视角研究住房需求,用住房类别选择来描述住房需求,利用离散选择模型,基于个体层面的调查数据,分析价格、收入以及人口统计特征对住房类别选择的影响。研究发现,消费者特征中户主年龄、家庭规模、户主教育程度和收入对住房类别选择有影响。其中占用模式选择受户主年龄影响最大,家庭生命周期的中后期倾向于选择自用。面积对家庭规模最敏感,同住人口越多越偏好大面积住房。户主教育程度对建筑类型的影响较大,户主受过大学教育的家庭更偏好高层住房。收入增加,家庭会偏好自用、大面积和高层住房。在住房分类的三个维度中,区分度最大的是占用模式,其次是建筑面积,最后是建筑类型:即消费者选择住房时,首先决定租用还是自用,然后决定90平米以上还是以下的,最后决定高层还是多层;而消费者变更住房时的顺序则刚好相反。因此,当某类住房价格变动时,影响最大的是自身的市场份额,其次是同属一个占用模式的其他类别的住房需求,再次是其他占用模式的住房需求。与已有的研究成果相比,本文的进展可能主要体现在以下两个方面:(1)探索了住房需求的数据获取途径。国外住房需求研究取得进展的重要原因之一是出现了大规模、高质量的数据库;而中国住房市场发展的时间很短,国内学者面临数据难以获得的难题。本文采用网上收集和问卷调查的方法,收集了微观层面的数据,一方面对数据获取途径的选择,进行了有益的尝试;另一方面也为相关研究积累了一定的原始数据。(2)完整地实现了从推导需求函数、用住房服务度量需求,到估计价格、收入和人口统计特征对住房服务需求影响的全过程,并且采用两阶段方法修正了占用模式选择对需求量可能产生的影响。首次尝试了采用离散选择模型对住房类别选择进行分析,探讨了住房可能的分类方式,推导出不同种类住房市场份额的占有和变动方式。本文的主体采用与国外研究前沿同样的分析思路,这样的尝试对推进国内研究的规范化是有益的,此外,采用同样的分析框架也便于研究结果的积累和国际比较。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.2 研究方法与技术路线
• 1.2.1 理论分析
• 1.2.2 实证分析
• 1.2.3 技术路线
• 1.3 研究内容与结构安排
• 2 住房需求文献综述
• 2.1 住房需求分析框架
• 2.1.1 住房服务视角
• 2.1.2 住房特征（类别）视角
• 2.1.3 家庭迁居视角
• 2.1.4 三种视角的比较分析
• 2.2 住房需求研究进展
• 2.2.1 国外研究进展
• 2.2.2 国内研究进展
• 3 住房特征价格研究
• 3.1 特征价格模型构建
• 3.1.1 理论基础
• 3.1.2 住房特征变量与估计方法选择
• 3.2 数据来源与描述性统计
• 3.3 自用住房的特征价格模型
• 3.3.1 模型估计与选优
• 3.3.2 城市内部分区的合理性检验
• 3.3.3 根据建筑类型分类的合理性检验
• 3.4 租用住房的特征价格模型
• 3.4.1 模型估计与选优
• 3.4.2 城市内部分区的合理性检验
• 3.4.3 根据建筑类型分类的合理性检验
• 3.5 本章小结
• 4 住房需求研究:住房服务视角
• 4.1 理论分析
• 4.1.1 基本模型
• 4.1.2 对基本模型的扩展
• 4.2 计量分析
• 4.2.1 计量模型
• 4.2.2 自变量
• 4.2.3 估计方法
• 4.3 数据来源与描述性统计
• 4.3.1 数据来源与描述性统计
• 4.3.2 价格指数与住房服务数量
• 4.4 模型估计与结果解释
• 4.4.1 逆米尔斯比率
• 4.4.2 自用住房需求函数
• 4.4.3 租用住房需求函数
• 4.5 本章小结
• 5 住房需求研究:类别选择视角
• 5.1 理论分析
• 5.1.1 类别选择与住房需求
• 5.1.2 理论模型
• 5.2 计量分析
• 5.2.1 计量模型
• 5.2.2 自变量与住房类别划分
• 5.2.3 估计方法与参数解释
• 5.3 数据来源与描述性统计
• 5.3.1 住房备择项描述性统计
• 5.3.2 家庭特征描述性统计
• 5.4 模型估计与结果解释
• 5.4.1 估计结果与解释
• 5.4.2 模型设定检验
• 5.4.3 价格弹性
• 5.5 本章小结
• 6 研究结论与展望
• 6.1 研究结论
• 6.2 学术意义与应用价值
• 6.2.1 学术意义
• 6.2.2 应用价值
• 6.3 研究展望
• 参考文献
• 附录1:自用住房特征价格模型估计与选优
• 附录2:租用住房特征价格模型估计与选优
• 附录3:巢式LOGIT模型概率值变动的推导过程
• 附录4:居民住房需求调查问卷
• 攻读博士学位期间主要科研成果
• 致谢