论文摘要
本文以马克思主义土地经济理论为指导,分析了我国城市土地使用制度的历史变迁过程,考察了土地储备制度产生的历史背景与发展现状。在我国推行土地储备制度的过程中,宏观政策给予地方政府较大的“自由度”,致使各城市土地储备模式差异较大,主要有三种模式:一是以上海为代表的市场主导型土地储备模式,二是以杭州为代表的政府主导型土地储备模式,三是以南通为代表的市场政府混合型土地储备模式。借鉴发达国家(地区)土地储备的成功经验,结合我国城市土地市场的实际情况,本文认为政府主导型土地储备模式更符合我国国情。政府主导型土地储备模式要求所有进入城市流转的土地都必须由政府强制统一收购,在此基础上,政府成为土地一级市场上唯一的供应者,真正实现“一个渠道进水,一个池子蓄水,一个口子供水”。该模式从根本上克服了多头供地的弊端,地方政府能够根据城市发展对建设用地的需求制定供地计划,适时适量向市场供应土地,调控土地供应量、供应结构,充分发挥了政府对土地市场的宏观调控作用。在肯定成效的同时,还应看到政府主导型土地储备模式还处在发展初期,实际工作中也遇到了一些问题:一是要求所有进入城市流转的土地必须由政府统一收购,容易引起地方政府利用垄断权利,压低土地收购价格,侵犯土地被收购者的合法权益;二是政府牢牢掌握城市土地供应的主动权,一切土地经由政府垄断供应,但由于土地供应与地方财政收入密切相关,为增加土地出让收益,地方政府采用“饥饿供地法”来达到提高土地价格的目的,引起了人们对土地储备制度的怀疑;三是政府主导型土地储备模式需要巨额资金加以支持,但以银行贷款为主的融资方式难以满足其资金需求,增加了土地储备资金运行的风险。鉴于上述问题,本文提出,土地储备机构在收购土地时,应该在体现政府意志的前提下,按照权力和利益相一致的原则,科学界定土地收购价格,合理分配政府和被收购者之间的土地收益;在供应土地时,要增加土地供应量,改进土地供应方式,加强土地供应后的监督管理,特别是要改革土地出让金管理办法,完善地方公共财政体制来改变地方政府的“土地财政”格局;在筹集土地资金时,可以通过实行土地证券化和建立国有土地收益基金为土地储备制度融资。
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摘要Abstract中文文摘第1章 绪论1.1 研究的背景和目的1.1.1 研究的背景1.1.2 研究的目的1.2 国内外研究动态1.2.1 国外研究动态1.2.2 国内研究动态1.3 研究的思路和方法1.3.1 研究的思路1.3.2 研究的方法1.4 本文的创新和不足1.4.1 本文的创新1.4.2 本文的不足第2章 建立土地储备制度的理论基础2.1 土地储备制度的内涵及特征2.1.1 土地储备制度的内涵2.1.2 土地储备制度的特征2.2 建立土地储备制度的理论基础2.2.1 古典政治经济学地租理论2.2.2 马克思地租理论2.2.3 社会主义城市地租理论第3章 发达国家（地区）土地储备的成功经验及启示3.1 发达国家土地银行3.1.1 瑞典土地银行3.1.2 荷兰土地银行3.1.3 加拿大土地银行3.2 香港土地批租制度3.2.1 香港土地批租制度的主要特点3.2.2 香港土地批租制度的实施效果与经验教训3.3 对我国土地储备制度的几点启示第4章 我国土地储备制度产生的历史背景与发展现状4.1 我国城市土地使用制度的历史变迁4.1.1 土地无偿使用:传统城市土地使用制度的本质特征4.1.2 土地有偿使用:城市土地使用制度的第一次革命4.1.3 土地储备制度:城市土地使用制度的第二次革命4.2 我国土地储备制度的发展现状4.2.1 土地储备制度在我国迅速推广4.2.2 土地储备制度的运行程序4.3 我国土地储备制度的运营绩效第5章 构建政府主导型土地储备模式5.1 我国土地储备模式比较5.1.1 上海:市场主导型土地储备模式5.1.2 杭州:政府主导型土地储备模式5.1.3 南通:政府与市场混合型土地储备模式5.2 我国土地储备模式的选择5.2.1 选择政府主导型土地储备模式的原因分析5.2.2 构建政府主导型土地储备模式的基本思路5.2.3 构建政府主导型土地储备模式的保障措施5.2.4 政府主导型土地储备模式并不意味着政府可以包办一切第6章 政府主导型土地储备模式与土地统一收购6.1 土地统一收购的范围、原则与方式6.1.1 土地统一收购范围6.1.2 土地统一收购原则6.1.3 土地统一收购方式6.2 存量土地收购价格的合理界定6.2.1 存量土地收购价格界定存在的问题6.2.2 存量土地收购价格的科学内涵6.2.3 不同类型存量土地收购方式的补偿标准6.3 增量土地征用补偿的合理界定6.3.1 我国现行征地补偿的构成6.3.2 我国现行征地补偿制度存在的问题6.3.3 实行公益性用地征用与经营性用地征收补偿制度6.3.4 采取多样化安置补偿，妥善解决失地农民的安置问题6.3.5 健全和规范征地程序，完善失地农民社会保障体系第7章 政府主导型土地储备模式与土地统一供应7.1 土地统一供应方式及其效应7.1.1 土地统一供应方式7.1.2 土地统一供应的积极效应7.1.3 土地统一供应的消极效应7.2 土地储备制度与房价快速上涨关系探讨7.2.1 房价与地价关系:基于房价构成的分析7.2.2 土地储备制度与地价上涨的关系研究7.2.3 土地储备制度与房价上涨的关系研究7.3 理性引导储备土地供应价格7.3.1 改进土地供应方式，提高土地供应效率7.3.2 加强土地供应后的监督管理，加大对囤地行为的打击力度7.3.3 改革土地出让金管理办法，改变地方政府“土地财政”格局7.3.4 控制土地储备成本，理性引导土地供应价格第8章 政府主导型土地储备模式与土地储备融资8.1 政府主导型土地储备模式需要巨额资金支持8.1.1 巨额资金需求是政府主导型土地储备模式运行的关键8.1.2 我国现行土地储备制度融资渠道及其缺陷8.2 实施土地证券化与土地储备融资8.2.1 实施土地证券化的优点分析8.2.2 实施土地证券化的可行性分析8.2.3 实施土地证券化的运行步骤8.3 建立国有土地收益基金与土地储备融资8.3.1 建立国有土地收益基金的优点分析8.3.2 香港土地基金运行的成功经验8.3.3 建立国有土地收益基金的运作模式结论1.研究总结2.研究展望附录参考文献攻读学位期间承担的科研任务与主要成果致谢个人简历
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