成都市商品住宅市场需求研究

论文摘要

成都被誉为“天府之国”,其房地产市场状况对四川全省、整个大西南,甚至更广阔的区域,都具有不同程度的影响。成都市商品住宅的开发和建设不是孤立于我国整体的商品住宅发展的总体情况而单独存在的。而全国的商品住宅地产形势又与全球房产市场紧密相连。但成都真正的购房需求是什么呢?需求又有多大呢?是否有需求的泡沫存在?带着这些问题,我们对成都的商品住宅市场的需求进行了研究。希望通过研究来揭示真相。本文从分析近年来全国商品住宅的发展历程到成都市商品住宅的发展历程,发现成都市商品住宅的发展既有全国的共同性,也有自己的独特性。具体研究步骤如下:首先,了解全国商品住宅的现况,由此联系成都市的发展历程,来简单的概述整个成都市商品住宅市场情况。其次,对成都市商品住宅市场的供需关系进行研究分析。看看成都市购房者心目中想要买什么样的房子,需求是什么,关心的理想住宅是什么样的。然后再看看开发商提供了些什么样的商品,供给和需求是否旺盛,中间存在什么样的矛盾。第三,分析近20年来国家及成都市地方政府的对房产市场的政策演变。并分析这些政策中的不足之处。同时得出这些历年来的政策对楼市需求的影响。第四,就成都市商品住宅市场的泡沫进行分析,研究其是否存在泡沫,市场泡沫究竟有多大,泡沫和需求的关系,是否对整个市场形成危害。最后我们将通过研究发现:成都市购房的真实需求是市场是的主流,其发展总体上保持了平稳、健康的增长态势。但对于购房需求的变化,政府宏观调控政策始终是一个重要的因素。目前成都商品住宅市场还没有形成泡沫,不过是目前的投资需求超过了正常的范围。我们也应该清楚地认识到,无论是从房价的急剧上涨还是从投机需求的不断增长来看成都房地产市场都存在潜在的泡沫危机。如果不加以防范和控制在不久的将来就有可能形成泡沫经济,对整个社会造成举足轻重的影响。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 前言
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究意义
• 1.3 研究动态
• 1.4 研究方法
• 1.5 创新之处
• 1.6 论文框架
• 第二章 成都市商品住宅情况简述
• 2.1 全国商品住宅现况
• 2.1.1 国内房地产市场现状
• 2.1.2 国家房地产业国家宏观调控的背景
• 2.1.3 房地产业国家宏观调控政策及其影响
• 2.2 成都市商品住宅发展历程
• 2.2.1 道路、环境整治及旧城拆迁
• 2.2.2 成都市商品住宅现状
• 2.2.3 成都市政府后续发展规划
• 2.3 成都商品住宅供需及发展形势
• 2.3.1 成都房地产市场供求关系趋于平衡
• 2.3.2 房价持续上涨，涨幅有所回落
• 2.3.3 我国用地紧张将长期存在
• 2.3.4 成都住宅产品的升级换代
• 第三章 成都商品住宅供需调查
• 3.1 人口与住房的需求
• 3.1.1 人口数与人口增长
• 3.1.2 家庭户数与家庭人口数
• 3.1.3 结婚人口
• 3.1.4 城市化率
• 3.2 成都市经济、产业与住房需求
• 3.2.1 住宅与房地产业已经起到显著作用和占有重要地位
• 3.2.2 住宅与房地产列为国民经济支柱产业的国际经验
• 3.2.3 成都住宅和房地产业与国民生产总值、产业结构的关系
• 3.3 成都市商品住宅市场和需求分析
• 3.3.1 成都市购房需求分析
• 3.3.2 成都市商品住宅市场评价
• 3.3.3 成都市商品住宅市场状况良好
• 第四章 国家及地方政府政策对购房需求影响的分析
• 4.1 我国房产政策历程及分析
• 4.1.1 80 年代到90 年代房产政策及影响
• 4.1.2 2000 年到现在房产政策及影响
• 4.1.3 总结历年政策的影响
• 4.2 我国房产政策中的不足对需求的影响
• 4.2.1 政策的驱动效应
• 4.2.2 政策的摇摆不定政策的驱动效应
• 4.2.3 政策的目标理想化
• 4.2.4 政策的反市场规律性
• 4.2.5 政策的决策分散性
• 4.3 成都市地方政府房产政策及影响
• 4.3.1 政策调整下成都房地产业的发展现状
• 4.3.2 政策调控下商品住宅需求的引导
• 第五章 房产泡沫对商品住宅需求的影响
• 5.1 什么是房产泡沫
• 5.1.1 房地产泡沫的特征
• 5.1.2 房产泡沫的成因
• 5.1.3 房产泡沫的运行机理
• 5.2 怎样研究房地产泡沫
• 5.2.1 房产房价收入比
• 5.2.2 房产房价增长率／GDP 增长率
• 5.2.3 房产住宅空置率
• 5.2.4 房产抵押贷款增长率/GDP 增长率
• 5.2.5 房产指标的合成
• 5.3 成都市房地产泡沫对住宅需求的影响
• 5.3.1 成都房价增长幅度与生产总值的增幅之比
• 5.3.2 成都房价收入比
• 5.3.3 成都商品住宅空置率
• 5.3.4 成都房地产贷款增长率／贷款总额增长率
• 5.3.5 分析后得出成都商品住宅泡沫对住宅需求的影响
• 第六章 结论
• 致谢
• 参考文献