开征物业税对房地产价格的影响分析

论文摘要

自从1998年我国结束了福利分房制度后,我国房地产市场便迅速升温。房地产业是一个可以带动多个下游相关行业、发展空间巨大的产业,因此它很快便成为了我国国民经济的支柱产业。然而,随着房地产业高速发展,大量问题也开始呈现出来,比如高昂的土地出让金、房地产税收体制的不健全、建筑用地侵占耕地等等,其中最为突出的矛盾就是房地产价格上涨较快。房地产价格的高涨引发了社会各界的担忧,一方面会使这些城市的房价收入比过高,居民购房困难;另一方面则可能会导致房地产泡沫,引发金融危机。因此,如何有效的抑制房价的快速上涨成为了政府关注的迫切问题。为此,20世纪90年代末,政府首先对房地产市场进行了供给管理,先后出台了减免税费、减免土地出让金、调整住房供给结构等一系列措施,试图达到降低开发成本和房价的目的。近两年,政府的公共政策由供给管理转向了需求管理。例如,提高首付比例和抵押贷款利率。尽管如此,房价仍然没有降下来。现在,政府欲通过开征物业税(property tax)来降低房价。问题是,物业税对房价到底有何影响?经过多年的研究及政策准备,我国物业税改革的框架基本形成:即将现行的房产税、城镇土地使用税合并,转化为房地产保有阶段统一收取的物业税,并使物业税的总体规模与之保持基本相当。本文的分析也以此框架为基础,对我国开征物业税对房地产价格的影响进行分析。目前,我国物业税的征收还处在不断论证阶段,在这样的背景下研究物业税的开征对房地产价格的影响特征,有助于厘清物业税对房地产价格的影响机理,为完善我国房地产市场的调控体系提供一个理论依据。物业税对房价到底有何影响,是目前中国房地产市场颇有争议的一个问题。本论文在理论方面,首先对我国房地产市场价格现状进行了阐述和分析,并通过对我国现行房地产市场税收体系的分析,对物业税的基本概念进行了界定,以明确将来我国开征物业税后对房地产价格的影响效应。然后分别从房地产供求角度构建消费者——开发商模型与投资者——开发商模型和从房地产的投机角度构建房地产的理论泡沫模型,理论模型表明开征物业税对房地产市场的影响是可以在短期抑制房价,但长期效果不明显;而在实证方面,本论文利用1999—2009年全国30个省(自治区、直辖市)的面板数据对本文的理论模型进行了经验检验以及典型城市(昆明市)的效应分析。经验检验结果表明,房地产市场价格与物业税之间的关系是负相关的,实证检验结果验证了本文所表明的基本命题。而且面板数据的实证结果表明开征物业税对不同地区的房地产价格的影响也存在差异,对全国以及中西部地区而言,物业税能够有效的抑制房价,但物业税对东部地区的效果却不大明显。本文认为物业税的开征,有利于抑制房地产市场中的投机行为,规范房地产市场;物业税的开征,将会降低购房者的准入门槛,使房屋的销售价格大幅下降。因此与现行房地产税制相比,开征物业税具有更明显的抑制作用,可以有效的预防房地产泡沫的产生。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 引言
• 第一节 研究背景
• 第二节 研究的目的及意义
• 第三节 研究现状
• 一、国内文献
• 二、国外文献
• 第四节 研究思路及研究的主要内容
• 一、研究思路
• 二、研究的主要内容
• 第二章 开征物业税对房地产价格影响的理论分析
• 第一节 房地产价格的构成
• 一、房地产价格的决定因素及其特性
• 二、我国房地产价格的构成
• 三、我国房地产价格的发展趋势及原因分析
• 四、我国现行房地产税收体系
• 第二节 物业税概念的界定以及我国物业税的空转情况
• 一、物业税概念的界定
• 二、我国物业税的空转情况
• 第三节 物业税的开征对房地产价格的影响
• 一、决定房地产价格的基本理论
• （一） 非均衡价格模型
• （二） 均衡价格模型
• 二、物业税是通过税负转嫁效应对房价产生影响——从供求角度分析
• 三、从房地产投机角度分析开征物业税对房价的影响
• 第三章 开征物业税对房价影响的特征分析
• 第一节 房价、物业税及其影响房价的各因素
• 一、研究方法和数据处理
• （一） 研究所采用的方法
• （二） 数据处理
• （三） 基本经济计量模型
• 第二节 面板数据回归分析和结果讨论
• 一、模型的筛选及检验
• 二、固定效应的相关性与异方差检验及修正
• 第三节 开征物业税对房价影响的总体特征
• 第四节 开征物业税对房价影响的区域特征
• 第四章 开征物业税对房价影响的典型城市效应——以昆明市为例
• 第一节 昆明市房地产的发展特征
• 一、昆明房地产市场状况
• （一） 房地产市场需求状况分析
• （二） 房地产市场供给状况分析
• 第二节 昆明市开征物业税对房地产价格影响的实证分析
• 一、数据来源及处理
• 二、物业税等因素影响下的房价模型
• 第三节 各变量之间的相互关系
• 一、模型的检验
• （一） 拟合度检验
• （二） 回归模型的显著性检验
• （三） 序列相关性检验
• 二、模型的检验和参数的确定
• （一） 进入模型的变量及其回归系数
• （二） 拟合优度和显著性检验
• 三、模型分析
• （一） 模型总体情况评述
• （二） 模型影响效果分析
• 第五章 结论与政策建议
• 第一节 结论
• 第二节 政策建议
• 一、开征累进式物业税的法理依据
• 二、累进式物业税的特点与优越性
• 三、采用累进式物业税的具体方案
• 参考文献
• 附录
• 致谢
• 本人在读期间完成的研究成果