文重华
中铁南方投资集团有限公司产业新城事业部深圳518054
摘要：房地产市场中，商业地产是具有特殊性的子市场，对城市的商业发展起到了重要的载体作用。地产的布局对城市商业发展也具有十分明显的作用，也关乎到房地产市场是否能平稳运行。本研究通过分析住宅地产与商业地产的差异性，以西江国际未来科技城PPP项目为例，提出了“商住联动”开发模式，研究结果表明：商业地产与住宅地产的促进作用是相互的，“商住联动”开发模式具有显著的实施可行性和必要性，该模式能够有效促进区域经济和地方经济的发展。
关键词：住宅地产；商业地产；商住联动开发模式；促进作用
引言：
当前中国经济快速增长，城镇化步伐也在逐渐加快。住房开发不仅解决了城市人口不断增多的问题，对城市的经济发展也起到了重要的推动作用。在商业地产运行中，考虑到城市房屋拆迁的数量逐渐增多，农民进城的数量也逐年增多，城镇建筑住宅面积随之大幅增长。城市中普通住宅建设项目和保障性住房建设数量增多，与居民生活密切相关的商业设施成规模化、连锁化、效率化发展，周边的商业环境得以塑造，商业设施的不断完善对提升居民的居住体验起到了十分重要的作用。随着产业结构的转型，中国需要积极发展消费产业，商业地产起到了重要的带动作用，而商业地产采用商住联动开发模式效果显著。以商住联动开发形式之一的商住复合体为例，商业功能可以满足周边住宅居民包括购物、娱乐在内的多种需求，带动了城市的人口聚集，提升城市的经济活力，与此同时，住宅的居住功能也为周边的商业发展提供了强有力的消费支撑，商业地产与住宅两者相互依存、相互促进。因此，本文从产业地产开发的角度出发，以西江国际未来科技城PPP项目为例，研究商业与住宅联动开发的关系，为我国商住一体化发展提供有益的参考和借鉴。
一、西江未来科技城项目
项目位于粤港澳大湾区“9+2”城市群、广佛肇经济圈的广东省肇庆市高要区，建设内容包括土地整理、基础设施建设、公共服务与产业配套、城市双修等，总投资194.41亿元。项目合作期30年，建设期7.5年。
项目通过公开招标确定社会投资人和施工总承包单位，项目公司作为项目法人全面负责策划、规划、咨询、设计、融资、建设、维护、招商、运营等一体化服务。服务内容包括土地整理、规划咨询、园区建设、产业导入与发展、综合运营等服务。业务范围涵盖了中国中铁投资、金融、规划、咨询、勘测、设计、工业、采购、施工、地产、运营等业务板块。
二、投资经营
1、经营布局。制定了紧盯国家新型城镇化大战略，以粤港澳大湾区城市群、北部湾城市群为核心区，深耕广东省，初选肇庆、江门、佛山、云浮、中山、南沙等城市组成产业新城集群，以构筑中铁产业新城“西江大战略”。
2、项目选择。把政府主要领导的决心作开展区域研究的前提，研究策划范围一般不少于50km2，以高层高度共识为契机，以战略框架协议为基础，以项目合作备忘录为前提组建专门团队主导项目前期工作。
3、广泛合作。与中德金属集团、中国产促会、深圳盐田港、荣邦瑞明、奥雅纳咨询公司（英国）、微软（中国）、中国兵器、中国神华能源、中信医疗健康、云浮氢能源、华大基因、中软国际、协鑫集团、法国液化空气集团、英东生命科研院、大连汉新能源、宁波中灿电子、心心合一健康、湖北地信科技等规划咨询、行业协会、招商平台等单位建立了合作关系。
4、运营培育。云浮项目已有10个项目开始运营，运营内容包括维修养护，绿化维保、物业管理、厂房及加氢站出租、酒店运营、商业运营等，正在积累城市运营管理经验。
三、商业地产与住宅地产的差异性分析
住宅地产与商业地产从本质上来说存在较大差异，住宅地产主要以满足住户居住功能为主，而商业地产主要满足入驻商户的商业经营需要，从行业分类上来说，住宅地产归属于房地产业，而商业地产同时涉及房地产业与商业，因此，两者在开发和经营方面也存在较大差异：
（一）开发方式上的差异
基于商业地产与住宅地产满足需求的不同，两者在开发方式上以开发过程中需要考虑的因素存在明显的区别。住宅地产的开发通常由开发商主导，住宅地产开发的产品即商品房，通常采用先开发后销售的方式，其产品销售也通常由开发商主导。而商业地产的定位不同于住宅地产，其主要以满足零售商户的需求，在开发前要充分考虑区位、布局、管线走向等技术问题，同时兼顾商业业态和商户需求进行内部设计，从开发形式上来说，属于复合性开发，商户与开发商共同主导。
（二）关键开发环节存在差异
对于住宅地产来说，其开发关键在于选址，区位优势越明显，交通越便利，配套设施越完善，其开发的产品商品房价值越高，未来的升值空间越大，开发商的利润主要来自房产的销售金额与开发建设成本的差值。而商业地产的开发全过程均为关键环节，商业地产开发的盈利主要来自入驻商户的经营业绩，如果前期选址和商业定位出了问题，即使后期招商环节再努力，也会影响整个项目的盈利状况；即使前期选址和定位完美，后期招商环节出问题同样会影响项目的盈利状况。
（三）开发利润率不同
住宅地产开发的利润率在商品房销售完结时就已确定，属于一种静态收益，房产销售后，房子的增值与开发商无关。而商业地产通产采用“只租不售”的的方式运营，开发商主导整个运营过程，利润率通常来自入驻商户的租金，虽然短期内看，租金收益较少，但拉长时间看，租金收益非常可观，且租金收入稳定，因此商业地产的利润率是一个动态变量。目前，各地方政府均鼓励通过商业地产开发来推动地方经济，增厚税收来源。
总之，商业地产与住宅地产差异较大，将商业地产作为住宅地产开发，将严重浪费土地资源，商住联动开发可以弥补上述缺点，充分发挥互补优势，实现双赢。
四、商住联动开发模式分析
（一）住宅对商业起到的带动作用
住宅的分布对商业的区位需求产生较大的影响，人口的不断迁移意味着消费市场也会随之发生迁移，新的人口集聚区商业区域就会形成，人口的聚集效应会极大地促进商业的发展。住宅的数量对商业需求也会产生影响，随着入住人口数量的增加，住宅的整体购买力将会有所提升，周边商业地产的价值也会有所提升。住宅的档次对商业也会产生影响，住宅的档次能基本反应住户的经济水平，对商圈的档次可以起到一定的促进作用。（图2：住宅对商业的传导机制运行图）
图1：住宅对商业的传导机制运行图
本研究的产业园区导入、就业人数增加等因素，带动当地住房需求和土地增值。根据项目可行性研究报告的预测，本PPP项目范围内整理的18401亩中，扣除本项目园区建设用地5000亩后，剩余约13000亩用地中，商住用地出让单价每5年翻一番，工业用地出让单价每10年翻一番，合计出让收入约365亿元，土地增值率较高，经济效益显著。
西江国际未来科技城基于高要区长远发展考虑，对128km2规划区域进行空间布局、产业定位、交通系统、公共服务、产城配套、生态景观、城市双修、三旧改造等方面系统性统一规划并由政府统筹实施。启动区采用片区综合开发PPP模式将区域多领域不同建设项目综合打包实施，将有力推动高要城市建设进程，并通过以点带面、多点联动的方式，加速改善城市面貌，提升城市品味。
（二）商业对住宅的带动作用
商业的布局对住宅区位的选择具有一定的影响。现在的人们对于住宅的要求是舒适、生活方便，所以，商业设施完善的区域的住宅是优先选择。商业的业态种类对住宅的档次产生一定的影响。商业业态种类的不同需求，对商业地产就会产生一定的影响。业态种类繁华的周边环境，比较适合经济收入较高的居民居住。（图2：商业对住宅的传导机制运行图）
结束语：
综上所述，城市房地产市场中，商业地产和住宅地产是非常重要的子
系统，相互依赖，合作发展。从商业需求的便利性角度而言，商业地产要获得持续稳定的发展，就要与住宅项目建立关联性。当前商业房地产市场运行中，一些体系还不够健全，就需要发挥政府的指导作用，政府参与规划，对地产实施管理，对地产开发的总量进行控制，一方面可以确保地产满足居民的需求，还可以实现商业地产的合理利用。
图2：商业对住宅的传导机制运行图
参考文献：
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筑物，有的也采用二氧化碳浓度调节计来控制供冷及供暖时的换气量。
3.4减少新风负载
通过回收排气废热减少新风负载。为了在送入的新风及室内排风之间进行热交换，在超高层建筑及旅馆，使用安全交换器等方式。使用全热交换器后，新风负载减少70%左右，从而减少了制冷机、冷却水泵及冷水泵等的功率。另外，在供暖时，会进一步增加其效果，大大减少颜料的消耗。另外，在可能的情况下，广泛的采用自动控制装置、采用中心控制装置，加强运行的管理力度加大设备的日常维护，这对节能都是十分有利的
4制冷空调节能技术的发展趋势
4.1太阳能技术的运用
当前，国际上大都采用太阳能来开发制冷空调技术，并通过光能转化所释放的能量，来实现制冷的目的，因此，为了促进我国制冷空调节能技术的快速发展，可以充分发挥太阳能技术的优势。我国具有大量的高原、平原、丘陵等地势条件，这些复杂多样的地貌特征，不仅为我们带来了视觉上的美的享受，也为我们提供了大量的太阳能资源，而且处于亚热带的地理环境下，促使我国在夏季具有更多的太阳能，为了极大的提高对资源的利用效率，提升我国的经济效益，现阶段，我们需加大对太阳能技术的研究和开发力度。充分将太阳能技术运用于研究制冷空调节能技术的过程中，并且进一步探讨如何最大化的转化太阳能中的光和热，使其转变为大量的能量，并广泛应用于制冷空调设备中。总之，在制冷空调技术中充分运用太阳能，不仅有助于提升空调的节能技术水平，而且有助于生产成本极大的降低，从而带来较大的经济效益。
4.2人工智能技术的使用
在科学经济的迅速发展条件下，我国的社会发展越来越智能化、自动化，人工智能技术的大力推广，不仅有利于方便人们的日常生活，而且还可以不断提升企业的利润和综合实力。因此，制冷空调行业需充分意识到人工智能技术的重要性，并加大对该技术的运用力度，将其与制冷空调的制造生产过程相结合，以便借助人工智能技术来确定制冷空调的运行状态，并及时采取措施应对空调设备中的各项故障。此外，也可以在节能技术的研究过程中，充分运用人工智能技术，以便采取一种更加高效和直观的方式，来及时发现和解决各项问题，促使我国的制冷空调技术取得大幅度提高。
结束语
伴随着新能源的使用以及人们环保意识的增强，加大对空调节能环保技术的研发力度，具有极其重要的意义。为了确保空调在制冷时，可以达到节能环保的目的，需大力研发先进的节能技术，充分发挥人工智能技术的优势，不断提升空调的节能水平，提高对各种能源的使用效率，从而推动社会的持续、健康发展。
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