论文摘要
伴随着中国经济增长及房地产市场化进程的不断推进,住房问题逐渐成为我国最受关注的民生问题之一。为解决不同层次居民的住房问题,国家建立了以廉租房、经济适用房、公共租赁房、棚户区改造安置房为主要内容的保障性住房供应体系。其中公共租赁房作为未来保障性住房的重点已逐渐成为共识。公租房的供应对象包括本地户籍人口中等偏下收入住房困难家庭、外来务工人员、新就业职工等。根据“十二五”规划,未来五年,我国计划建设公租房1000余万套。大规模的公租房建设,需要投入巨大的财力,如何保证资金的长效供给,政府面临巨大压力。目前,政府作为公租房建设的单一主体,所遇到的困难较多,建设、融资、运营等问题凸显,尤其是融资问题成为各地公租房的发展瓶颈。相对于政府部门而言,专业性的各类企业拥有融资渠道广泛、建设经验丰富、运营效率较高的优势,金融机构拥有金融创新能力强、资金成本低、资金充足等优势。因此,在公租房建设初期,除了要发挥政府的主导作用外,有必要进行金融创新,充分调动社会资本参与公租房的投资、建设和运营。文章选取公共租赁住房这个当前社会热点问题为研究对象,以“公私合作”理念为切入点,通过对我国公租房发展现状的分析,尤其是融资模式的深入探讨,寻找制约公租房建设的症结所在,并探索破解公共租赁住房建设资金迷局的方向。力求摸索建立具有推广意义的公共租赁住房建设模式,形成政府主导、市场运作、多方参与、利益共享、风险共担的良好局面。因此本研究对于加速推进我国公共租赁住房发展具有很强的学术意义和现实意义。论文的研究主要采取了文献分析、比较分析、归纳分析等方法。首先介绍了住房保障相关理论基础,总结分析了国内外住房政策、理论研究及实践经验,尤其对“公私合作”方面的经验进行了探讨,为我国公租房建设引入BOT模式提供理论依据。然后对我国公共租赁住房的发展现状进行了介绍,重点分析了现阶段我国公租房融资渠道及融资中存在的问题,总结出资金问题成为制约我国公租房建设的主要瓶颈,提出了引入民间资本的思路。按照股本资金来源将BOT模式分为内资BOT及外资BOT,对各自内涵进行了介绍,通过对比分析,总结出内资BOT模式的优点,并从政策、资金、经验、投资环境、双赢机制、经济可行性等方面论证了公租房项目中采用内资BOT模式的可行性,确定了我国公租房BOT项目应主要采取内资BOT方式。根据公租房项目的特点,从职能部门构建、项目收益、政府监管三个方面提出优化措施,设计出适合我国公租房项目的BOT模式系统架构,在此基础上,提出我国公租房BOT项目的融资方案与运作流程。最后,从政策(包括土地、金融、税收、规划四个方面)、法律(包括住房保障相关法律、BOT相关法律)、制度(包括准入退出机制、投资回报补偿机制、监管机制)三个维度建立起一套合理的保障机制,以协调好政府部门和私人部门直接的合作关系,保障公租房项目的顺利进行并取得成功。