论文摘要
房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期长、供应链长、地域性强的特点。很多房地产项目可行性分析研究不充分科学,造成房地产建设项目决策失误,不但浪费大量的人力、物力、财力,给开发商带来致命性打击,而且还会导致银行贷款沉淀,甚至影响城市合理性开发进程。本文结合房地产企业的实际工作经验,深入分析项目可行性分析的五大关键问题,透过表面的数据深入地看待问题的实质,就完善可行性分析提出了建议,目的旨在提高项目可行性分析的质量,让可行性分析更加有效客观评价项目的市场技术经济效果,为项目投资决策提供更加科学的依据,减少或避免投资决策的失误。本文从根据房地产项目可行性分析的基本理论,对房地产项目可行性分析的市场分析、技术分析、经济效益分析三大方面中的市场分析、技术分析、投资估算、资金筹措、财务评价五个关键问题进行逐一分析,研究这五个关键点在可行性分析和项目运营中容易出现的主要问题,最后以实例进行方案的综合比较分析,形成最佳的可供研究参考决策的可行性分析结论。本文共分八章,主要内容是：第1章是导论。介绍本文的研究背景与意义、研究思路及框架和研究方法。第2章是可行性分析的理论基础。阐述可行性分析的概念、作用、依据以及可行性分析的主要内容,提出可行性分析的五大关键问题。可行性分析既可以指一种实践活动、一个学科,也可以指一种方法。可行性分析是在决策阶段所进行的综合性的分析论证工作的一种实践活动；可行性分析也是横跨工程技术科学、经济管理科学和自然科学的新兴综合性学科；可行性分析包括多种市场调查与预测、方案构造和比选决策方法、风险分析方法、技术经济分析方法及一些综合性的技术分析方法,。可行性分析分为市场分析、技术分析、经济效益分析。经济效益分析又可细分为投资估算分析、资金筹措分析、财务评价分析。因此本文将围绕这五大关键问题进行深入分析。第3章是市场分析。介绍了市场分析两大主要组成部分市场调研分析和市场定位分析的主要内容,列举了市场定位分析偏差案例,指出开发类型定位偏差和开发业态定位偏差常常导致了市场定位偏差,并进行了分析。一个地产项目的成功运作,归根到底是市场需求的结果。做出明智的选择,比什么都重要,否则可行性分析的数据就没有经济意义。开发类型定位失败主要就在于对各开发类型的市场供应与需求分析不完整充分,类型定位在找出类型定位的依据后没有对开发类型进行可行性评估,分析其实现的可能性和关键因素。开发业态的定位偏差问题的关键就在于开发业态能否满足不断变化的市场需求,进行准确的定位。万达商业就是一个成功的案例。第4章是技术分析。介绍技术分析包括的规划设计和建设条件及进度安排两大组成部分的主要内容,还列出规划设计的要点和实际项目的完整的综合技术经济指标表,同时还阐明了规划设计的难点,并就规划设计的难点问题进行了分析。规划设计遵循专业规范以及技术要点,一般来讲主要有指容积率、建筑密度、建筑高度、建设间距、建筑层高、绿地率、机动车停车位面积和停车数量等等技术要点。容积率越高,居民的舒适度相对越低,但是资源节约了；反之,舒适度越高,容积率要低,资源节约就不够,但是环境好了。所有问题都在矛盾中,但是要两者兼顾,如果只有前者或者后者,肯定得不到发展,要寻求一个平衡点。规划设计的难点就在于如何满足市场的客户舒适度的需求和开发商要求增加容积率,增加可回收资金、提高项目经济效益的要求之间的矛盾。要解决规划设计要点的难题,就要追求设计要点的平衡,以市场需求为导向,根据市场分析定位进行经济分析,灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化去同质化的规划设计,重点对容积率、公共配套(学校、幼儿园、商场等)进行成本分析,计算建设后的单方成本,与市场同类项目进行比较,并做出方案判断和选择。第5章是投资估算分析。介绍了投资估算的土地费、建安工程费、税金三大主要组成内容,并就引起投资估算失真的建安工程类费用估算失真、地下车库等资产估算失真、土地增值税估算失真的三个主要问题进行了分析。文中指提出建安类工程费资估算失真的原因,就如何避免建估算失真提出四点建议；房地产开发规划要求必须配置的大量车库销售十分缓慢且存在大量积压,车位变现太难,形成沉没成本。投资估算中应充分考虑地下车库的投资成本,并在利润测算时要计入其他可售物业之中；土地增值税估算,既要考虑普通住宅的免征政策的影响,避免土地增值税估算偏大,同时又要估足非普通住宅、商业类增值额的影响,避免土地增值税估算偏小,造成投资估算失真。第6章是资金筹措分析。介绍了资金筹措的主要内容、原则、方式,并就资金筹措的时机不当和资金筹措风险及规避问题进行分析。资金筹措分析是就根据项目资金运用和资金来源计划编制资金来源运用表,并依据资金来源运用表编制项目资金筹措方案(即融资方案)。融资活动应坚持规模适度原则、结构合理原则、时机得当原则、依法融资原则等原则。资金筹措的方式有：自有资金、合作开发、工程承包商带资承包、预收账款、银行贷款、房地产信托、企业债券、发行股票等。资金筹措应在项目的不同时期下选择合适的融资方式。实际上不可能每一种融资工具都适用于我们自身。不同环节有着不同融资需求。我们要根据自身实情来确定融资金额和融资方式。资金筹措要解决好资金供应风险和现金性筹措风险,采取措施规避资金筹措风险。第7章是财务评价分析。阐述了财务评价的确定性分析和不确定性分析的主要内容,并要根据分析结果提出财务评价的结论,同时就财务评价判断错误的三个主要问题进行分析。财务评价包括确定性分析和不确定性分析两部分。财务的确定性分析主要是就反映盈利能力和清偿能力两个方面的财务指标评价分析。不确定性分析的方法主要有盈亏平衡分析和敏感性分析,找出敏感性因素,揭示主要因素的风险等级程度,分析项目在不确定性情况下的抗风险能力和适应市场变化的能力,财务评价结论应根据确定性分析的各项指标计算结果,考虑不确定因素对指标的影响程度,研究判断各项财务指标的可靠性和稳定性、项目的抗风险能力,同时对房地产项目进行多方案比选,判断项目的财务可行性,做出投资项目在财务上可行的最终结论。财务评价判断错误产生的原因常常会有以下三种情况：评价指标过于单一,风险分析不够充分全面,缺乏多种方案的比较分析。第八章是综合案例分析。没有比较就没有鉴别。通过实际案例的比较分析来得出可行性分析的结论。本文的主要贡献：本论文的贡献在于就房地产分析的市场、技术、经济分析三大方面五大关键问题进行分析研究,结合实际工作经验提出相应建议,有助于提高各关键问题对可行性分析结果的有效性,有助于提高可行性分析的质量,为房地产投资决策提供更加准确的信息,避免投资决策失误,给企业社会造成重大损失。本文的不足之处：由于可行性分析涉及的面比较广,本文只讨论了五个关键问题,对其它问题对可行性分析可能造成的影响没有进行分析,同时由于篇幅和认识的深度有限,对五个关键问题的研究还有不充分的地方,这些都是本文的不足之处,这些仍需要在今后的实践中不断地加以完善和改进。