论文摘要
在现代经济中，房地产不仅是一种重要的、能够直接用于生产和消费的物质财富，其虚拟资产的特性也在不断增强，从而使房地产成为除金融资产以外的另一种重要的虚拟资产。由于房产价格的特殊性，个人房地产投资者或出于自住需求或出于投机需求，往往需要通过融资来实现投资。又由于房市的不确定性，让投资者面临风险。同时，房价的波动也与这两种投资行为相关联。因此对投资者融资投资房地产时机选择问题的研究对个人投资者的投资决策和政府宏观调控都具有重要意义。然而在已有实物期权框架下房地产投资方面的研究长期以开发商为建模对象，忽视了对商品房投资者的建模研究。本文的研究是鉴于我国现实基础上，在Downing以及蔡晓钰等工作的基础上进行的。这一研究与以往的不同在于：本文以个人投资者为建模对象，并考虑了融资因素，关注的是以自住需求以及投机为目的的个人投资者，通过融资投资房地产的理性问题，使他们不至于被房市的高风险与不确定因素以及融资成本的不确定性所困扰。这类投资问题有许多研究的角度，但本文主要关注的是投资者融资投资房地产时，如何判断转租为融资购买的时机，以及投机者如何判断是否融资进入房市，即研究投资者如何在随机波动的房价中把握好有利的投资时机以实现投资的最优化。本文在房地产价格随机性条件下对两种不同需求的投资者通过融资投资房产的问题进行了建模，并运用停时分析、动态规划等方法求解了这两个基于实物期权的模型，明确了投资规则中的期权价值。求出了投资者转租为融资买房的最佳房价以及投机者融资入市的房价临界值。同时对给出的结果做了比较静态分析，得出投资者转租为买房的最佳房价和波动率、预期收益率、利率、贷款利率、房屋维护成本呈递减函数关系，与房租呈递增函数关系；投资者入市投机的房价临界值与房租、波动率、房产总税率、预期收益率呈递增的函数关系，与房屋维护成本、贷款利率、利率呈递减的函数关系等主要结论。最后本文还对上述结论给出了数值结果，并讨论了结论所蕴含的诸多经济解释与政策含义。