开征物业税对房地产业绩效的影响研究

论文摘要

2009年5月19日国务院批准的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中进一步提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税。”与此同时，我国房地产领域的投资不断增大，国民经济的持续增长为社会和个人积累了财富，为物业税的开征提供了条件。由此可见，物业税的开征已经成为我国房地产税制改革的必然趋势。从上世纪九十年代房地产泡沫的破灭到近几年的重新兴起，房地产产业经历了巨大的变化，成为我国的支柱产业。正因如此，政府针对房地产市场的调控政策，也在不断的调整和改进，以达到促进房地产产业健康发展和提高房地产业绩效的目的。物业税对房地产业发展的宏观调控作用在许多国家的实践中已经得到证明，我国政府部门也逐渐认识到其重要性并越来越多地将其作为调节房地产业发展可依赖的路径选择。所以，有必要对物业税的开征给房地产业带来的影响进行分析和研究，为相关政策的制定提供参考。本论文首先对我国房地产业绩效进行了界定，把房地产业绩效的研究分为三个方面：经济方面、社会福利方面、社会环境方面，并建立了产业绩效的指标体系。其后通过统计分析，对我国房地产业绩效的现状进行分析和比较，指出我国房地产业取得了重大成绩，但是存在的问题也不容忽视，这些问题必须依靠国家宏观调控来解决。其次分析了国家房地产业宏观调控的重要手段——税收政策，分析其现状和弊端，同时通过借鉴国外和港台地区物业税收制度，对我国即将开征的物业税进行了论证和分析。并分析了物业税收制度设计应确定的几个问题：物业税与土地出让金的关系、物业税的征税范围、税率、减免政策等。最后笔者基于对产业理论、税收理论、土地制度理论等分析的基础上，构建了物业税对房地产业绩效的影响效应模型。应用博弈模型、计量模型和数理推导模型全面深入的分析了物业税对房地产业的社会福利影响、社会环境影响、社会经济三个方面的影响，内容涉及到房价、资源配置、经济可持续发展、开发商投资收益、政府行为变化等。同时结合理论将整篇文章贯穿起来。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 一、 研究的背景与意义
• 二、 国内外研究现状
• （一） 国外研究现状
• （二） 国内研究现状
• （三） 国内外研究评述
• 三、 本文研究方案及创新之处
• （一） 研究的思路和方法
• （二） 论文的内容及结构安排
• （三） 研究的创新之处
• 第二章 我国房地产业绩效研究
• 一、 房地产业绩效框架与指标体系的建立
• （一） 房地产业绩效框架研究
• （二） 产业绩效指标体系的建立
• 二、 房地产业绩效的现状分析及比较
• （一） 产业绩效取得的成果及比较
• （二） 产业绩效存在的问题
• 第三章 对我国开征物业税相关问题研究
• 一、 我国房地产税收制度的状况及其弊端
• （一） 我国房地产税收制度的状况
• （二） 我国房地产税收制度的弊端
• 二、 国外和港台物业税介绍、共性分析及启示
• （一） 国外物业税介绍
• （二） 国外和港台地区物业税的共性及其启示
• 三、 我国开征物业税应该明确的几个问题
• （一） 物业税与土地出让金的关系
• （二） 物业税的征税对象及征收范围
• （三） 物业税的计税依据、税率设计、减免政策
• 第四章 物业税对房地产业绩效效应模型的构建
• 一、 影响效应模型的构建
• （一） 模型要素的界定
• （二） 影响效应模型
• 第五章 物业税对房地产业绩效的影响分析
• 一、 物业税对房地产业社会福利影响
• （一） 土地出让金变为年租金制度对土地供应制度的影响
• （二） 物业税对地方政府的影响分析
• 二、 物业税对房地产业社会环境影响
• （一） 物业税对房价的影响
• （二） 通过税负转嫁效应对资源配置的理论分析
• （三） 物业税对资源配置的实证分析—以厦门市为例
• 三、 物业税对房地产业社会经济影响
• （一） 开征物业税对经济可持续发展的影响
• （二） 物业税对开发商投资收益的影响
• （三） 物业税对地方政府财政收入的影响
• 四、 政策建议
• 结论与展望
• 一、 主要结论
• 二、 后续展望研究
• 参考文献
• 致谢
• 个人简历及研究成果