基于效益最大化的房地产项目容积率确定研究

论文摘要

我国自2006年4月1日起施行的《城市规划编制办法》的第三十二条、第四十二条分别明确了城市总体规划与城市控制性详细规划的强制性内容,其中容积率是重要的控制指标。将容积率作为强制规划指标,就是因为太高或太低的容积率都会产生严重的不良后果。因此,合理而有效控制城市土地使用容积率是至关重要的。本文从开发商角度讨论了住宅开发项目的容积率确定问题,分析了影响容积率的因素,包括:①经济效益;②城市规模与经济实力;③地区地理条件和日照间距;④地块用地性质;⑤城市土地级差;⑥开发建造方式与形体规划设计;⑦城市环境和城市设计的要求;⑧城市交通和基础设施容量;⑨综合防灾的要求。紧接着运用了投入——产出模型对容积率进行了定量经济分析,给出了一个合理容积率的计算公式,接着讨论最佳容积率的确定方法包括公式法和曲线拟合法。文章还讨论了最大效益的容积率确定还要均衡环境效益和社会效益,得出了确定容积率的原则。文章最后运用了容积率确定方法对一个实例进行了实证分析。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国外研究综述
• 1.2.2 国内研究现状综述
• 1.2.3 小结
• 1.3 研究的目的和内容
• 1.3.1 研究的目的
• 1.3.2 研究的内容
• 1.4 研究的方法与技术路线
• 2 影响容积率的因素
• 2.1 容积率界定
• 2.2 影响容积率的因素
• 2.2.1 经济效益
• 2.2.2 城市规模与经济实力
• 2.2.3 地区地理条件和日照间距
• 2.2.4 地块用地性质
• 2.2.5 城市土地级差
• 2.2.6 开发建造方式与形体规划设计
• 2.2.7 城市环境和城市设计的要求
• 2.2.8 城市交通和基础设施容量
• 2.2.9 综合防灾的要求
• 2.3 小结
• 3 容积率的定量经济分析
• 3.1 房地产开发成本构成
• 3.1.1 土地使用权出让基准地价
• 3.1.2 土地征用费用
• 3.1.3 动迁安置成本
• 3.1.4 基础设施建设费用
• 3.1.5 建安成本
• 3.1.6 其他税费
• 3.1.7 贷款利息
• 3.2 推算合理容积率
• 3.2.1 旧城改造
• 3.2.2 新区开发
• 3.2.3 多种性质建筑混合的项目
• 3.2.4 对计算结果的调整
• 3.2.5 注意事项
• 4 基于最大效益容积率分析
• 4.1 静态分析
• 4.2 动态分析
• 4.3 启示
• 4.3.1 对开发商来说
• 4.3.2 对土地管理和城市规划部门来说
• 4.3.3 对银行金融部门来说
• 4.4 容积率与环境效益
• 4.4.1 经济效益与环境效益
• 4.4.2 高容积率与高经济效益的误区
• 4.4.3 低容积率与高环境效益的误区
• 4.5 容积率确定原则
• 4.6 结论
• 5 最佳容积率求取方法和实例分析
• 5.1 最佳容积率求取方法
• 5.1.1 公式法
• 5.1.2 曲线拟合法
• 5.2 实例分析
• 5.2.1 项目情况
• 5.2.2 项目分析条件
• 5.2.3 方案经济分析
• 5.2.4 分析结论
• 6 结论与展望
• 6.1 结论
• 6.1.1 影响容积率的因素
• 6.1.2 合理利润容积率的确定
• 6.1.3 确定容积率的原则
• 6.1.4 确定容积率的方法
• 6.2 展望
• 致谢
• 参考文献