广州萝岗区KXC地块竞买价格研究

论文摘要

2002年以来全国经营性用地基本采用招标、拍卖、挂牌方式出让方式，这彻底改变了土地供应市场的格局，加剧了房地产行业的竞争。近年来由于房地产市场的过度热火，房价一路飙升，房地产开发商拿地的时根本没有进行详细的分析，不在意地价的高低，竞买土地拍脑袋决定，导致拿地价格过高，这必然会承受未来市场较大的风险。在土地招标、拍卖、挂牌中，政府作为土地的供应方通过采取多种限制以达到稳定房价的目的，促使房地产健康稳定的发展，而作为土地的购买方房地产开发商来说，无论政府采取何种限制条件，获取合理利润是开发商进行土地投标的基本动力，因此房地产开发商要考虑在各种限制因素影响下确定自己的最高地价承受限度，使投资取得预期效益。本文从房地产开发商角度，以广州萝岗区挂牌出让的KXC地价确定过程为例，首先介绍了广州萝岗区KXC地块项目概况及出让情况，分析了KXC地块出让特征，通过对KXC地块项目区域市场分析和项目定位，确定商品房预测售价，编制投资计划与资金筹措表、计算销售收入及销售税金，确定土地的基本报价方案，同时并对市场景气情况下、市场疲软情况下的报价进行了分析计算，最后根据问卷调查结果对基本报价、市场景气情况下报价、市场疲软情况下报价赋予权重系数，确定KXC地块项目最后报价。在研究的过程中，本文务求定性与定量分析相结合，理论与实际相结合，本文所研究的广州萝岗区KXC地块竞买价格可以为房地产企业的土地投标提供可借鉴的模式和方法。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 1.1 研究的背景与意义
• 1.1.1 研究的背景
• 1.1.2 研究的意义
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 国外城市土地价格确定的研究成果
• 1.2.2 国内城市土地价格确定的研究成果
• 1.3 研究拟采用的方法
• 1.3.1 市场比较法
• 1.3.2 假设开发法
• 1.4 研究的思路与主要内容
• 1.4.1 研究的思路
• 1.4.2 主要研究的内容
• 1.5 本章小结
• 第二章 KXC 地块项目概况及出让特征分析
• 2.1 KXC 地块项目概况
• 2.1.1 KXC 地块的基本情况和规划指标要求
• 2.1.2 KXC 地块出让条件
• 2.1.3 KXC 地块出让准则
• 2.2. KXC 地块出让方式及竞价程序
• 2.2.1 KXC 地块挂牌出让方式的概述
• 2.2.2 KXC 地块竞价程序
• 2.3 KXC 地块出让特征分析
• 2.4 本章小结
• 第三章 KXC 地块项目区域市场分析和项目定位
• 3.1 KXC 地块项目项目投资环境分析
• 3.1.1 2011 年国家房地产市场分析
• 3.1.2 国家房地产市场走势预测
• 3.1.3 房地产市场政策分析
• 3.2 广州市房地产市场现状分析及其前景预测
• 3.2.1 2011 年广州市房地产市场现状分析
• 3.2.2 广州市房地产市场前景预测
• 3.3 KXC 地块项目所在区域市场分析
• 3.3.1 萝岗区总体规划
• 3.3.2 萝岗区房地产市场分析
• 3.3.3 KXC 地块项目周边环境分析
• 3.3.4 KXC 地块周边项目分析
• 3.4 KXC 地块项目 SWOT 分析
• 3.4.1 KXC 地块优势分析
• 3.4.2 KXC 地块劣势分析
• 3.4.3 KXC 地块面临的机遇分析
• 3.4.4 KXC 地块开发面临的威胁
• 3.5 KXC 地块项目开发的规划设计方案定位
• 3.6 本章小结
• 第四章 KXC 地块项目挂牌价格分析
• 4.1 KXC 地块项目报价基本思路
• 4.2 KXC 地块项目商品房售价预测
• 4.2.1 售价预测的依据与方法
• 4.2.2 商品房产品价格调查
• 4.2.3 修正系数确定
• 4.2.4 估价计算与结论
• 4.3 KXC 地块项目财务评价
• 4.3.1 KXC 地块项目估算方法及依据
• 4.3.2 KXC 地块项目估算结果
• 4.3.3 KXC 地块项目投资计划与资金筹措
• 4.3.4 KXC 地块项目销售收入及销售税金计算
• 4.4 KXC 地块项目基本报价方案
• 4.5 本章小结
• 第五章 KXC 地块项目不同情形下报价及最后报价确定
• 5.1 KXC 地块项目市场景气情况下报价方案
• 5.2 KXC 地块项目市场疲软情况下报价方案
• 5.3 KXC 地块项目最后报价的确定
• 5.4 本章小结
• 结论与展望
• 结论
• 展望
• 参考文献
• 攻读硕士学位期间取得的研究成果
• 致谢
• 附件