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摘要：当前，房地产行业成为我国重要的支柱性产业，在国民经济发展中发挥着非常重要的作用。同时，随着我国房地产市场宏观调控的不断加强，房地产企业面临着更加严峻的竞争环境和挑战，房地产开发项目中需要不断提高成本控制和管理水平，使成本控制成为企业的核心竞争力。本文主要对基于目标管理的房地产开发项目成本控制进行分析探讨，了解其中存在的问题，并提出一些相关的解决措施，对目标管理也形成更加科学的认知。
关键词：目标管理；房地产；开发项目；成本控制；对策
当前我国国民经济发展迅速，城市建设也在加快推进，房地产行业的竞争愈发激烈。企业要在这样激烈的市场环境中，获得有利的发展条件，除了要不断提升自身的产品质量外，还要积极利用科学的管理模式，实现对项目目标成本的合理控制管理，使企业获得更强的市场竞争力。特别是要对目标管理进行科学分析，按照其产生的影响和特点等，对其实现合理应用，实现良好的成本控制效果。
1房地产开发项目成本控制中存在的问题
1.1成本控制观念落后
当前，我国房地产企业在成本控制方面的观念比较落后，难以适应市场发展需求，很多企业在成本控制当中不能做到从整体进行，缺乏科学的成本控制理念，导致难以取得良好的控制效果。一些管理人员认为成本控制只是在施工阶段进行，没有重视其前期规划、方案设计、销售等环节，导致其缺乏全面性控制。忽视了对事前成本、组织成本的控制等，使得成本控制欠缺规范性。此外，在成本控制方面，片面认为只是财务人员的任务，而导致成本控制工作存在缺失。
1.2缺乏对成本的整体控制
在房地产开发项目实施中，存在忽视了财务管理对成本的整体控制作用。一些企业在成本控制当中，对财务人员职责没有进行合理限定，只是核算企业开发项目的资金和收益，没有参与到项目开发前和实施中的有效控制，而没有很好地核算和分析开发项目需要的成本，难以提出合理的方案。同时，不能很好地控制各项成本，会产生不必要的成本消耗，降低了成本控制质量。
1.3成本控制机制不完善
在房地产开发项目的成本控制中，需要以优秀的机制作为重要保证，但很多房地产企业缺乏专门的成本控制机制。在企业制度方面缺乏对成本控制的有效监督，也没有采取有效的激励措施，难以提高员工的管理积极性，开展成本控制工作是比较困难的。房地产项目开发过程中，成本控制机制和成本控制指标体系的缺乏，会使得在项目开发后，无法对项目的成本进行及时总结和反馈，项目成本管理不能持续改进，成本控制也缺乏系统性。
2目标管理特点
目标管理是一种以目标为导向、以人为中心、以成果为标准，使组织和个人取得最佳业绩的现代管理方法。
2.1经验管理向制度管理的转变
目标管理理论是一种现代化的制度管理思想，企业要改变以往的传统经验管理，不能凭借自身的经验和喜好等来进行管理，而要采用科学的制度方法，由多个部门协调配合，是一种目标明确、系统、理论化的管理方法。
2.2目标和权责明确
要实现成本控制的总体目标，需要制定好个人目标，将组织总目标进行横向和纵向的逐级分解，根据项目开发的各个阶段，将其转换到相应的职能部门。并且要在各个职能部门设置目标责任人，对其权限、责任和义务进一步明确，使企业组织架构能够及时、准确传递信息，下放领导的权力，也使领导管理目标更加明确，且具有良好的可控性，清晰化相关的权力和责任等，避免出现互相推诿的情况。此外，对权、责、利的明确，可以增强组织内部活力，激发员工的积极性。
2.3激励绩效评价机制应用
目标管理理论强调整体目标和细分目标，并且重视对目标完成的评价。其中构成整体目标的重要基础，就是细分目标。对于细分目标还需要进行绩效评价，提高员工的积极性和创造性，在目标完成中能够提供更好的建议和方法，促进成本控制目标的实现。
3影响目标管理效果的影响
3.1责权对称原则
企业领导制度遵循责权对称的原则，可推进目标管理的顺利进行。整体目标的实现需要细分目标实现来支持，所以细分目标的责任部门和人员要具有一定的权利，使其可以顺利完成目标，并担负起相关责任。实现权责对等，才能使员工积极发挥自己的责任，在工作中更具积极性。
3.2组织结构设置
在目标管理实施中，要对整体目标细化，建立起配套的组织架构，组织结构要具备相应的权利，并进行合理的分工，并承担一定的考核指标。在组织分工方面要进一步明确，充分发挥目标管理的作用，推进工作的顺利进行。
3.3内部人员的素质因素
目标管理是一种以人为中心的管理理论，在企业缺乏高素质人才的情况下，其管理方案科学合理，也难以确保各项目标的实现。因此，要实现企业目标，需要配备素质较高的相关人才，使企业能够顺利完成成本控制任务。
3.4企业目标制定要具有科学性
在确定企业目标的过程中，一方面要按照规范、科学的程序进行，避免目标制定的盲目性。而且目标管理具有时限性，需要根据企业的实际情况确定管理控制目标。避免目标过大难以完成，以及目标过小不需设置既定时限，防止员工因为目标不能完成而丧失积极性。
4基于目标管理房地产开发项目成本控制有效措施
4.1制定项目目标成本
在制定项目目标成本时，需要先进性可行性分析，由专业的营销人员进行市场调研，技术人员等深入施工现场进行勘察，并针对项目开发的各个方面进行可行性研究报告。之后在了解工程项目的具体情况后，按照相关法律法规和政府规划确定预期的销售价格；考虑到资金计划、还款计划等，确定目标利润；根据目标收入和目标利润，制定合理的目标成本。
4.2优化项目目标成本
在进行完项目的方案设计、初步设计和施工图设计后，要按照设定的技术制定进行目标成本优化。首先在设计时，开发商要向设计单位全面说明质量标准、成本标准；其次，要设计方案满足经济指标、技术指标后，对比分析价值功能，并进行成本的优化和深度测算；最后要保证品质的前提下，尽量降低开发成本，并对优化的方案进行成本测算。
4.3分解项目目标成本
在将项目目标成本分解的过程中，要根据其开发全过程、费用核算进行逐层分级，将其分为土地成本、前期开发费用和财务费用等。之后对其进行纵向拆解，以红线内配套工程费中，可将其分为园林绿化工程、燃气工程等。并将细化目标分配到相应部门，完成目标成本分解.在其通过审批之后，正式下达给各个责任主体。
4.4目标成本核算、反馈、考核
在项目开发过程中，要进行成本差异分析，将各项发生的成本计入细分成本项目中，落实到相应的责任部门，并向领导反馈实时成本情况，使其进行科学决策。进行成本考核，具体包括目标成本完成的情况和措施实施的有效性，即考核目标成本的实现，其实际成本与目标间的差异，确定相关责任与功过；以及考核相关部门和人员在成本控制中采用的措施是否有效。因此企业也要建立起权责明晰、绩效合理的考核体系，促进自身成本控制能力的提升。
结束语：
房地产行业对我国经济发展有着重要作用，在国家宏观政策和激烈市场环境下，企业要严格进行成本的控制管理，根据目标管理理论进行目标成本的制定、分解和实施等，达到综合性、全面管理的目标，使企业实现良好的经济效益。
参考文献：
[1]王柳.基于目标成本管理的我国房地产开发项目成本控制研究[D].河北大学，2014.
[2]王守华.基于目标成本管理的商业地产开发项目成本控制研究[D].西南交通大学，2014.
[3]邢桂英.房地产开发项目成本控制策略研究[D].重庆大学，2013.