中国恩菲工程技术有限公司北京100038
一、项目简介
1、项目背景
某工程位于河北省廊坊市大厂回族自治县。总占地面积共约13.5万平米，总建筑面积约14.4万平米，主要业态为叠墅、洋房和底商。实际开工时间为2014年4月，竣工时间为2015年12月，目前项目已交付。
2、客观特殊情况
1）本工程原定开工时间为2013年3月，由于当地为少数民族，项目所在地为村民的耕地，开工前当地政府未妥善处置征地问题。2013年期间，曾尝试开工，但未成功，实际开工期间延迟至2014年4月。
2）总包定标时间为2012年12月，采用总价合同。我方为了缓解资金压力，急于供货，在招标时间紧张、图纸不完善、把控不严格的情况下定标。
3）该工程实际施工期间为2014年4月至2015年12月，从定标到施工期间因经济下行，钢材大幅度降价。定标较结构施工完成期间，钢材下浮约21%。
二、合同过程中遇到的问题及解决方案
1、事件一：“清单漏项”和工程量偏少
1.1）合同内的相关约定
总价合同：即所有为完成合同文件规定的工程内容的一切费用已包括在合同总价之中，该总价除因暂定工程量的确定、设计变更或本合同所允许的调整外，不会因为人工费、货物价格或费率的变动等任何原因而有所调整。
工程量：发包方与总承包方双方最终确定的工程量清单内的数量除注明是暂定数量外，其准确与否的风险归总承包方，数量的准确性及项目的完整性若与总承包合同、总承包合同图纸及工料规范要求有差异，均以总承包合同图纸及工料规范要求为准，有关的费用均已包括在合同总价内，除合同另有规定的调整外，合同总价维持不变。
合同文件的优先解释顺序：合同协议书-中标通知书-往来函件-专用条款-通用条款-投标文件及附件-合同图纸-双方约定构成合同组成部分的其他文件。
1.2）关键问题及背景信息
双方签订的是总价合同，合同金额2.5亿元，主体结构施工完成后，总包单位提出工程量清单内存在“清单漏项”（图纸和规范中均有体现，清单中无列项）和工程量偏少（清单中有列项，工程量偏少），要求补偿费用共约1400万元，否则“清单漏项”和工程量偏少部分不予施工。
由于涉及金额较大，根据公司流程制度，此事项沟通协调时间持续约两个月，在此期间总包以此事未解决为由，现场有20天时间配合不积极，处于半停滞状态，对后续工作面的移交及工期都产生了较大影响。
1.3）可供选择的方案
经过分析，认为有以下三种解决方案：
（1）方案一：严格执行合同约定，本工程为总价合同，按图纸和规范包干，工程量清单内的列项和数量风险归投标人（承包人）承担。按合同约定执行，不予补偿。
（2）方案二：根据我国《工程量清单计价规范》中规定：采用工程量清单方式招标，招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责。按照此规范约定，补偿“清单漏项”和工程量偏少费用共1100万元。
（3）方案三：按照实际情况，考虑后期对工期的影响和我方交房风险。补偿“清单漏项”成本共950万元，“清单漏项”利润和工程量偏少不予补偿。
1.4）选择依据和排除理由
（1）方案一的处理根据和排除理由：
根据《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”鉴于双方签署的合同已生效，总包单位在履行过程中提出“清单漏项”和工程量偏少部分部分不予履行，违反了合同法。总价合同工程量清单仅供参考，且合同约定风险归投标人，从合同角度来解释，不予补偿。
但是，根据组织咨询公司对总包申报的“清单漏项”和工程量偏少部分复核的结果，复核结果此部分费用高达1100万，占原合同额比例约为4.4%，合同总价存在低于成本价的可能。因此就此事项向公司法务和法律顾问进行了咨询，给出的意见是：由于“漏项”涉及的工程款高达五百万以上，如果主张所有“漏项”都含于合同总价内不予补偿，根据目前国内形势，难以得到法院或仲裁机构的支持，这样排除了方案一。
（2）方案二的处理根据和排除理由：
经与总包多次沟通谈判，总包单位表明了态度：“清单漏项”主要是主体结构以外的项目，涉及金额较大，若我方不予补偿，总包单位将考虑解除合同。按照《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”经过分析，因“清单漏项”主要为主体结构以外工作内容，现场尚未施工，若双方解除合同，我方将重新招标，此部分费用仍会增加。
另外，若剩余工作重新招标，原总包清退、定标及新单位进场最少需要停工三个月时间，从整个项目的运营节奏和交房时间来看，时间上是不允许的。
对此，向公司提交了若考虑清退原总包将会产生的后续事项及费用分析，同时对总包定标过程资料及其报价进行分析，同时与同期公司其他类似项目进行比较，发现总包单位中标价格整体水平偏低，但是主体结构部分价格水平是偏高的，总包单位存在不平衡报价的可能。
若根据我国《工程量清单计价规范》中规定：采用工程量清单方式招标，招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责。对“清单漏项”和工程量偏少费用全部进行补偿，其价格高于当期平均水平。又考虑到总包单位以此事未解决为由，现场消极怠工，违反了合同的约定。则排除了方案二。
1.5）实际最终选择方案三的理由
首先，通过方案二的分析，若双方解除合同，会对我方会产生无法弥补的工期和费用影响，为保证安全交付，避免对公司声誉造成不利影响，考虑给予适当补偿，为按期交付提供保障。
其次，招标期间我方前期图纸不够完善，某些项目图纸上的表示不明确，容易产生歧义（例如：室内钢楼梯，在工程范围内描述“包括室内金属楼梯的供货和安装”，图纸仅为平面示意，描述为由二次厂家深化设计），定标过程的往来函件也未针对此部分进行澄清，我方有一定的责任。
最终与总包单位谈判，双方协商一致：补偿“清单漏项”成本共950万元，“清单漏项”利润和工程量偏少不予补偿，同时总包单位需承诺后期将采取赶工措施保证工期、质量和竣备日期，且赶工费用由总包单位承担。一方面缓解了总包单位的资金压力，能提高现场施工的积极性，另一方面也为我方的按期交付提供了保障，解决的面临的困境。
结合以上几点，最终选择了方案三。
三、从该项目获得的经验教训和总结
作为业主方，在处理争端时，坚持合同作为解决争端最基础的依据。由于每个项目都有其特殊性，在处理问题时，力争做到倾向于事物本身，脱离其背景，避开矛盾，更多的依赖逻辑推理。
合同也难免有疏漏之处，同时在解决矛盾时，要有理有据，正确灵活地对待合同工具，做出符合项目实际情况的调整，修订合同中的不足。
2、避免低价中标高价索赔的现象
目前国内建筑市场业主方相对强势，承包单位竞争激烈，很多单位的采用经评审的最低价中标办法确定中标人，在招标过程中进行一轮又一轮的压价，承包单位为了保证企业运转，被迫采取低价竞争策略来中标，甚至低于成本价中标。中标之后，这些中标单位又企图弥补利润损失，包括通过各种索赔手段，甚至出现偷工减料、偷换品牌牺牲质量等现象，后果十分严重。
这种现象不但扰乱的建筑市场的秩序，而且增加了过程管控的难度，工程质量、进度和成本三者都难以控制，同时使后期工程的维护成本大幅增加。
因此在招标阶段要严格把控，通过市场调研，结合以往经验，从成本、工期和质量方面综合，作出正确的决策，避免此类情况的发生。