钦州市自然资源局
摘要：近几年来房地产开发投资高速增长，土地供给量激增，房地产开发规模也在不断扩张，同时发展中也存在不少问题，如房地产用地的需求急剧增加与土地资源的有限性之间的矛盾等问题。本文就这些问题首先阐述了土地管理的相关的理论，然后具体指出房地产土地管理中的突出问题，最后提出了相关的解决措施。本文对促进有关部门制定房地产的土地利用政策具有参考价值。
关键词：房地产；土地管理；问题
1土地管理的相关的理论
1.1地租理论
土地政策的基本理论之一是地租理论，而地租理论的核心就是地租如何分配。如何通过这种分配来保证平均利润率规律对经济生活产生作用。现在某些开发商在开发土地中牟取暴利，其根本的道理就是他们在地租分配的过程中获得了大大超过社会平均利润率的利润。平均利润率规律对于土地与其他要素的收益分配及土地收益在不同主体间的分配发挥着重要的作用，而这种分配由于市场调节中存在市场主体地位不对等政府、农民、开发商之间的交易存在非市场性，土地利用的外部性以及土地在空间上享赋的不均质性造成了市场机制不能完全按此规律调节，必须要有土地政策的宏观调控。
1.2生产要素理论
生产要素理论也是依据之一。在生产要素理论中，资产、土地、劳动力是基本的生产要素。对这些要素加以控制，会对生产或扩大再生产，以及对经济发展所需的资源配置发生重要影响作用。土地政策能对土地这一生产要素的供给和需求起重要的调配作用，从而能影响到土地上的各种产业的发展，因此能对宏观经济的走势发挥调控作用。土地政策主要包括土地分配政策，土地供给政策、土地税收政策、地价政策、土地金融政策等实施手段通常包括法律手段、行政手段、经济手段、技术手段等。土地政策宏观调控的内涵主要是土地总供给与总需求之间的总量平衡以及各类用地结构之间的平衡，并且这种平衡在时间上是动态变化的，在空间上是不均衡的。
2房地产土地管理存在的问题
2.1土地市场交易披露制度不完善，土地市场交易不够规范
当前，我国在土地市场管理中，还没有制定较为平等、全方位和完善的信息披露制度，使土地市场各方面的人士或组织在获取所需要的市场信息时出现渠道不同、机遇不平衡、成本存在差异等现象，这种不够全面的信息获除了造成认识水平高低不同外还会使相关政府部门在进行市场调节时不能发挥应有的作用，不利于土地市场秩序的稳定。进几年，我国加强了土地市场管理制度改革，产生了一定的成果，然而对比经济发达的国家，我国土地市场管理还存在一定的差距，市场信息管理不成熟，市场信息不够公开。所以，我国必须建立和完善市场信息披露制度和优化房地产市场信息体系，才能提高市场信息的开放性，有效调节土地供给体系，减少住房价格大幅度波动。此外，我国土地市场经过整治后，市场整体环境有所改善，然而，还存在土地市场交易规则欠缺，规范性差等问题。例如，在市场中非法销售划分的土地或属于集体的土地，而用于经营的土地没有遵循法规采取适当的方式或出让国有土地时不按最低价的标准，私自减少土地价格等。
2.2己供给土地缺乏后续管理，土地供给调控效果不好
当前，政府相关部门没有做好后续监督土地出让合同的遵守状况，还没有制定合理监督法律法规。相关政府部门很难把握土地出让后具体的开发状况。在数据统计方面，我国还缺乏对全国房地产土地闲置状况，已经在开发的状况和不能高效利用的状况有全面具体的统计。这就导致政府调控部门在土地供给的调整控制上没有足够的参考材料，使得在实际土地调整控制的成果存在很多问题。
2.3商品房供给比例失调，房地产用地浪费严重
近年来，商业用房用地面积在商品房施工面积的占比中不断提高。但还有些地区的商业用房重复建设的问题还是比较严重，造成了很多宝贵的土地资源严重浪费。在商品房用地中空置的土地面积也在不断增长，而且空置时间在不断延长，关键的因素在于一些房子的空置面积在大量增加，另外，很多地区盲目建设商业步行街、市场、商场，过度建设商业用房，出现大面积空置，阻碍了城市的良性建设。在涉及到拆迁问题时，产生了很多矛盾，如果拆迁房子很多，容易造成社会的不稳定，阻碍了老旧城区的房地产的有效开发和土地的合理利用。
3解决房地产管理问题的相应措施
3.1加强房地产用地数据统计和完善信息披露制度
建设和完善我过房地产土地的市场信息体系和信息披露制度。当务之急是进行一次大规模房地产用地情况调查，及时了解房地产用地的总体数量、具体用途和特征等数据，建设完善全房地产土地市场信息体系和信息披露制度，提高房地产土地市场信息的公开度。应当加强对市场的调查和研究，相关管理部门要在规定时期发布市场的供给和需求状况，且要做到具体全面。要积极引导市场舆论往正确的方向发展。大力宣传我国房地产土地市场调整控制的相关政策，在发布房地产市场消息时要秉持客观的原则。还要严格惩处散布假消息、恶意炒作等现象。
3.2加强土地供给计划管理
根据制定好的土地利用整体规划和方案，分析当前房地产市场发展整体方向，制定合理的房地产土地供给方案并严格实施，要明确在房地产土地供给中的总量和用途，实行供给侧结构性改革，保障商品房土地供需的平衡。要增加住宅用地在土地供给中的占比，以应对住宅用地价格和房价快速增长的地区，还应该提高对价格处于中等或较低的商品住房和经济适用住房的土地的供给。要减少高档商品房的土地供给，增加经济适用房及低价租房开发的土地供给。
3.3加强土地执法查处
在土地审批中必须规范并认真实行程序，不批准不在土地利用整体规划和土地供给计划范围外的房地产项目，在已通过审批的房地产项目中，有必要改变土地利用内容的，应该严格根据规定来再次审批。此外，国土资源管理等相关部门应重视监督房地产土地的开发利用。如果在合同规定期限内未施工的，应按照有关规定要求缴纳闲置金，还要要求其尽快开展施工、在规定完工时间的一年内还没施工的，要剥夺其使用权。而在合同规定期限建设施工的出现面积不够，投入资金减少的情况，就要用处理闲置用地的措施来惩处。对于违法法律规定的审批用地、私自改变土地利用计划和占用农业用地，减少土地出让费用的现象要加大力度检查和处罚。同时，不能忽视对监督制度的完善，不让土地违法利用有漏网之鱼。
4结论
本文在阐述土地管理相关理论的基础上，分析了当前我国政府部门在房地产管理中存在的主要问题，并针对这些问题提出了相应的解决措施。本文以目前房地产用地的实际状况为基础，为有效发展目前房地产业，如何合理开发房地产用地及解决其中产生的一些问题提供一些新研究角度，希望为当前政府相关部门对房地产用地的规划和实施计划提供有利的借鉴。本文由于受水平条件的限制尚有许多未完善之处，有待进一步的完善。
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