李迎
北京森磊镒铭建筑设计有限公司
摘要:作为国民经济的重要组成部分之一,房地产业之发展在很大程度上关系到国民经济的发展。本文通过对目前我国房地产市场发展现状进行叙述，通过经济学角度分析一些房地产市场中的问题产生之原因和房地产泡沫增长的危害，以促进我国房地产行业的健康发展。
关键词:我国房地产市场；市场分析；经济学分析
1.我国房地产市场的基本现状
目前，我国房地产市场中存在的最大问题，就是房地产供求总量上的非均衡。这种非均衡，表现在为潜在总需求超过了实际的有效需求。多年来，我国房地产市场中一直存在着潜在需求巨大与实际有效需求不足的怪现象。从我国经济情况这一方面的分析来看，我国国民经济的持续稳定发展以及我国在城镇化方面的不断提高，居民的购房能力在不断上涨，而很多房开商借着城镇化进程的方便机会，也大肆扩张房地产开发量。而消费结构的升级又极大地提高了居民住宅消费的比例，且增加了较大一部分住宅需求。但是，尽管住宅市场拥有较大的潜在需求，可房开商们对于自身房产业务的扩张程度已经远远超出了需求程度。资源一旦超过需求，就会引发各种问题。近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，政府虽连续出台相关调控措施，但收效甚微。究其原因，笔者认为，关键在于我国住房市场发展总体水平低于刚性需求。同时，我国家庭和部分企业对房地产所有权的特殊偏好以及将住房作为投资工具的心理作用也对该问题起到了很大推动。另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，可是我国中低收入者依然较多，他们很难购买住房，虽有房源，但无金钱，因而无房可住，这造成了大量楼盘变为“鬼楼”。国家统计局曾于2017年年底报告称，全国商品房待售面积共有19182万平方米，与去年相比同比增长6.4％，而其中住宅用房的面积就有10646万平方米。而若以每套住房平均面积为1000平方米来进行估算的话，那么，一亿平方米的全国住宅待售面积，就意味着有1000万套左右的商品房为“鬼楼”，处于待售状态。
2.我国房地产市场供求不均衡的原因
①粘性原因
新古典经济学中的完全竞争模型，是在假设信息充分，商品同质以及交易双方能够自由进出市场和交易双方数量极多这四大情况下来研究竞争过程和规律的。因为在这种情形中，市场价格有很强的伸缩性，完全能够通过价格调整来达到市场的供需平衡。然而房地产市场是非完全竞争市场，极易具有高垄断性，房地产商在市场上通常会具有极大的垄断力，这使得价格趋于固定，加之房地产市场信息具有较严重的不对称性——通常表现为开发商比消费者拥有更多的市场信息，而更关键的是，每家房地产开发商会为了推销自身产品而向消费者传递错误的市场行情。这样一来，房地产价格变为粘性，失去了伸缩性，就不能根据市场供求变化而立刻进行调整。总之，上述原因的重复出现和混合出现导致了我国房地产市场难以通过价格变化来调整市场供求关系。
②高交易成本原因
在房地产市场中，住房的消费品特性导致其交易成本居高不下。住房作为生活必需品，是不可移动且有所区别的——通常来说，其不可移动性体现在它的地理位置特征上，小区的环境、住户的分布及他们的社会、经济地位是你无法更改的，而住房所处地段的环境特性，以及与你的工作地点和亲友之间的交通便捷度等均在房开商和你的考虑之列。但尽管如此，上述内容也是你无力改变的。而住房的区别则表现在房屋的实体特征上：户型、建筑面积、期房或精装房、建材以及内外装修等。这些特性无形中加重了购房者所要耗费的时间成本和资金成本。在时间成本方面，房地产市场中，不同的购房者，在收人、偏好、生活习惯等方面都有很大差异，而你的房子又无法移动，这就会为导致市场供给无法完全切合市场需求，形成最初市场中的非均衡点，而当潜在购房者持续性、目的性地寻找适合的房屋而形成的较高搜寻成本会使交易进一步减少，使市场无法迅速吸收过度供给。其次考虑签约成本，由于存在房屋的差异性，购房者为了能使所要进行订立的合同尽可能趋向于完整，会想方设法来增加资金成本，同时延长签约时间，这间接限制了市场中供求调整的速度。
③垄断竞争原因
任何一种房地产都被固定在了其所建筑的地区。因而它们只能进行就地开发和消费。这也是房地产不能如同一般商品那样能够通过价格信号来对各地的供需情况进行分配解决。而正是这种“无法进行分配解决”才导致房地产市场不能是一个完全竞争的市场，而是区域性的垄断市场。在垄断市场中，住房为生活必需品，但当市场上没有其他替代物(例如福利房和廉租房)时，房地产商没有竞争对手，能够完全攫取市场资源。此时该房地产市场处于被垄断状态，价格也由垄断者来决定。而价格的具体数值，一般来说除受市场供求影响外，还受定价者(即开发商)的约束。而市场的垄断形势尘埃落定之后，过高的房地产价格便会出现，此时，处于弱势地位的消费者只能接受这种价格，一旦承受，房地产市场的供求不均就彻底显现出来。
④中央政策原因
房地产业资金密集，而当前很多房地产企业的发展都有金融企业的介入和帮助，因此金融政策也成为了调控房地产市场的主要工具之一。当房地产供大于求、投资过热时，收紧相关贷款；当房地产求大于供、市场不景气时，则扩大相关贷款。一般的金融调控方式也就是通过对信贷规模、利率水平以及贷款方式等进行把控来影响房地产市场。而由于房地产开发的部分资金也会以银行贷款为来源，因此银行贷款的额度和利率的变动同样也会对房地产供给产生重要影响。最后，购房者受到银行首付额度和贷款利率的调整影响更大，因为购房者没有过多的资金支持，他们的资金来源更加依靠银行，因而银行的贷款政策变动会对通过按揭进行购房的消费者在他们的购买决策层面产生较大影响，连带着对房地产需求产生重要影响，长此以往，房地产市场也会有很大的概率无法达到供给平衡。我们国家在住房金融方面虽然在个人贷款住房抵押贷款余额这方面的增长速度快，但是我国目前还只能针对交易过程来提供住房的抵押贷款，而针对没有存量房的情况，目前我国只能进行先按揭、再融资的制度安排，这就导致我们在住房的资金方面存在着部分劣势。
⑤我国家庭和企业的思想原因
目前，我国大部分企业和家庭为了获得一些热门地段的房地产所有权，往往心甘情愿地支付溢价，由于租赁市场的不发达和不规范以及房东对租客的基本权利有所限制，以及“黑中介”的存在和相关法律未能及时跟进保护租客的权利法规等问题的存在，现有的租金管制和解约限制等手段是很无力的。除了这些原因外，大部分人还把房产作为“有钱”“能升值”的
下转第390页