空置商品房转换为廉租房的研究

论文摘要

我国房地产经过近几年的快速发展,总量增长很快,但也出现了诸多问题,特别是商品房大量空置已成为房地产市场运行中最突出的问题之一。商品住宅的积压沉积着大量的银行资金,不仅影响了房地产业本身,也严重影响了国民经济的健康持续发展,影响着和谐社会的建设,造成了恶性循环,它不但是经济问题,更是社会问题。廉租住房作为解决最低收入家庭住房问题的一种手段,关系到社会稳定和政治安宁,体现了政府对于最低收入家庭的关怀,是社会的“安全网”和“减震器”,关系到社会的改革、发展和稳定。廉租房在发展过程中房源供需缺口十分巨大,导致许多人无房可住。为了解决资源浪费和住房问题,提出将空置商品房转换为廉租房,转换有利于消化空置楼盘,解决住房市场上的“市场失灵”、激活房地产市场、化解金融风险、提高土地投入产出率、减少贫富对立、实现社会公平与稳定。因此,空置商品房转换为廉租房的研究具有一定的实用价值,目的在于为政府管理者、政策制定者提供一条盘活空置商品房和增加廉租房房源的思路。本文首先描述了我国空置商品房总体情况及廉租房供需矛盾,然后对要进行转换的空置商品房房源进行了界定,接着从理论、外部环境、经济方面阐述转换可行性,并用模糊层次综合评判模型对转换综合效益进行了评判。在肯定转换可行前提下,找出转换动力机制。由于转换过程涉及到多方利益主体,利益主体之间必须要有共同目标,才能找到转换的现实契合点,本文通过对政府、开发商、原小区业主、廉租用户进行分析,寻求协调利益的途径,从而建立转换的动力机制模型,进而阐述转换的几种运作模式,最后论文对转换过程中的关键问题做了说明,并提出了相应的对策。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 本文选题背景
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国内研究现状
• 1.2.2 国外研究现状
• 1.3 研究目的和内容
• 1.3.1 研究目的
• 1.3.2 研究内容
• 1.4 研究方法和技术路线
• 1.4.1 研究方法
• 1.4.2 技术路线
• 2 我国空置商品房现状分析
• 2.1 我国空置商品房现状
• 2.1.1 空置商品房定义及分类
• 2.1.2 我国空置商品房的总体情况
• 2.2 我国空置商品房空置特点
• 2.2.1 空置住宅所占比重大
• 2.2.2 空置住宅自身问题多
• 2.3 我国商品房空置的成因分析
• 2.3.1 商品房空置形成的外部因素
• 2.3.2 商品房空置形成的内部因素
• 2.4 空置商品房利弊分析
• 2.4.1 合理空置的好处
• 2.4.2 大量空置的弊端
• 3 我国廉租住房现状分析
• 3.1 我国廉租住房制度的产生及发展
• 3.2 构建我国城镇廉租房的必要性
• 3.3 当前我国廉租房的保障对象和保障方式
• 3.3.1 我国廉租房保障对象
• 3.3.2 我国廉租房保障方式
• 3.4 我国廉租房供需矛盾
• 4 空置商品房转换为廉租房可行性分析
• 4.1 空置商品房转换为廉租房房源界定
• 4.2 空置商品房转换为廉租房理论可行性
• 4.2.1 市场失灵与政府干预理论
• 4.2.2 政府管制理论
• 4.2.3 公共产品理论
• 4.3 空置商品房转换为廉租房外部环境可行性
• 4.4 空置商品房转换为廉租房经济可行性
• 4.4.1 需求可行
• 4.4.2 资金可行
• 4.5 空置商品房转换为廉租房综合效益评价
• 4.5.1 改进的模糊层次综合评判模型
• 4.5.2 空置商品房转换为廉租房综合效益模糊综合评价
• 5 空置商品房转换为廉租房的动力机制及运作模式
• 5.1 空置商品房转换为廉租房的利益相关者
• 5.1.1 利益相关者的概念
• 5.1.2 空置商品房转换为廉租房的利益相关者分析
• 5.2 空置商品房转换为廉租房的动力机制
• 5.2.1 政府动力机制
• 5.2.2 开发商动力机制
• 5.2.3 原小区业主动力机制
• 5.2.4 廉租用户动力机制
• 5.3 空置商品房转换为廉租房的三种运作模式
• 5.3.1 政府收购，政府改造模式
• 5.3.2 开发商改造，政府收购模式
• 5.3.3 开发商改造，开发商租赁模式
• 6 空置商品房转换为廉租房的关键问题及保障措施
• 6.1 空置商品房转换为廉租房的关键问题
• 6.1.1 资金问题
• 6.1.2 利益相关者的利益协调
• 6.1.3 空置商品房转换为廉租房改造标准
• 6.2 空置商品房转换为廉租房的保障措施
• 6.2.1 法律保障
• 6.2.2 资金保障
• 6.2.3 措施保障
• 7 结论
• 致谢
• 参考文献
• 附录