城市土地储备资金短缺解决机制研究

论文摘要

土地储备是一项资金密集型工作，土地储备的每个环节都需要资金的支持。土地储备资金短缺问题已成为制约土地储备制度可持续发展的瓶颈，引起了社会各界的关注。由于我国土地储备制度建立时间不长，关于这方面的研究还处在探索阶段，现有研究虽提出了一些解决方法，但缺乏系统地解决问题的整体架构。本文尝试从资金供给与资金需求的角度探讨解决土地储备资金短缺问题的办法，以完善土地储备制度。本文采用实证分析与规范分析的方法，运用土地产权理论、制度变迁理论等知识，从土地储备的制度、管理与融资三个层面并结合土地储备的实践，构建三位一体的土地储备资金瓶颈解决机制，希望能为这方面的研究起到抛砖引玉的作用。论文的研究内容及结论如下：1.土地储备制度层面。完善的土地储备制度是土地储备融资的必要条件，论文从土地储备融资的角度，分析了土地储备的立法、目标和机构性质。论文从法律效力位阶的角度对土地储备法律体系进行了实证研究，提出应将土地储备制度纳入土地管理法的建议；基于制度变迁理论对土地储备目标进行了动态考察，将储备目标划分为近期、中期和远期目标；分析了以公司形式出现的土地储备机构运作模式，指出无论是事业单位的储备机构还是公司形式的储备机构，其实质都是事业单位法人。2.土地储备管理层面。论文按着土地储备的运作环节即土地收购、一级开发和储备的程序，从控制成本的角度优化了土地储备管理系统。首先，论文分别从土地产权、土地增值和地租的角度分别分析了土地储备收购价格内涵，明确土地储备收购价格包含内容；其次，将土地储备机构与土地一级开发企业统一于委托—代理理论框架下，建立了土地储备机构与土地一级开发企业委托—代理模型并对激励强度进行了分析，得出结论，认为较合理的控制开发成本的做法就是一级开发资金由开发企业筹集并承担部分开发风险,从而提出了土地一级开发应采用BT模式的建议；最后，基于存储理论，借鉴EOQ模型建立了土地储备量模型，为解决土地储备适度规模的问题提供参考。3.土地储备融资层面。依据土地储备融资特点、土地储备目标及储备机构性质和我国金融管制要求，提出了国有土地收益基金的设想。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 选题依据
• 1.1.1 选题背景
• 1.1.2 研究目的
• 1.1.3 研究意义
• 1.2 研究现状
• 1.2.1 城市土地储备概念研究
• 1.2.2 城市土地储备资金短缺研究
• 1.2.3 结论
• 1.3 研究内容与创新点
• 1.3.1 研究内容
• 1.3.2 理论基础
• 1.3.3 可能的创新点
• 1.4 技术路线与研究方案
• 1.4.1 研究方法
• 1.4.2 技术路线
• 第2章 城市土地储备资金短缺原因分析
• 2.1 城市土地储备资金短缺现状
• 2.2 城市土地储备资金短缺原因分析
• 2.2.1 城市土地储备资金需求分析
• 2.2.2 城市土地储备资金供给分析
• 2.3 城市土地储备资金短缺原因深度分析
• 2.3.1 土地储备制度缺陷降低了土地储备吸融力
• 2.3.2 土地储备工作不完善导致土地储备资金需求偏高
• 2.3.3 土地储备融资机制不合理导致土地储备资金有效供给不足
• 2.4 本章小结
• 第3章 完善城市土地储备制度
• 3.1 城市土地储备制度供给与需求分析
• 3.2 完善城市土地储备制度法律体系建设
• 3.2.1 城市土地储备制度的现行法律法规体系
• 3.2.2 现行土地储备法律体系存在问题
• 3.2.3 统一土地储备立法的可行性分析
• 3.3 城市土地储备目标分析
• 3.3.1 国外土地储备目标分析
• 3.3.2 国内城市土地储备目标
• 3.3.3 制度变迁视角下的土地储备目标
• 3.4 城市土地储备运作模式及机构设置
• 3.4.1 城市土地储备的运作模式
• 3.4.2 城市土地储备机构设置及性质
• 3.5 本章小结
• 第4章 优化城市土地储备管理体系
• 4.1 优化城市土地储备收购环节
• 4.1.1 城市土地储备收购现状
• 4.1.2 城市存量土地收购问题分析
• 4.1.3 城市存量土地储备收购价格内涵分析
• 4.2 优化城市土地储备开发环节
• 4.2.1 土地一级开发成本控制与资金来源
• 4.2.2 优化土地一级开发管理
• 4.2.3 土地一级开发运用 BT 模式研究
• 4.3 优化土地储备储备环节
• 4.3.1 拟定城市土地储备量的思路
• 4.3.2 构建土地储备量模型
• 4.4 本章小结
• 第5章 建立国有土地收益基金的探索
• 5.1 土地储备融资特点
• 5.2 城市土地储备融资方式分析
• 5.3 建立国有土地收益基金
• 5.3.1 国外土地基金实施情况
• 5.3.2 土地基金在我国的实践
• 5.3.3 国有土地收益基金功能
• 5.3.4 国有土地收益基金性质
• 5.3.5 国有土地收益基金资金来源
• 5.4 本章小结
• 第6章 土地储备资金短缺解决机制实证研究
• 6.1 北京市土地储备机构资金运作现状
• 6.1.1 北京市土地储备中心资金来源
• 6.1.2 北京市土地储备机构资金运用情况
• 6.2 北京市土地储备制度建设
• 6.3 北京市土地储备管理工作
• 6.3.1 北京市土地储备收购情况
• 6.3.2 北京市土地储备开发情况
• 6.3.3 北京市土地储备量的测算
• 6.4 北京市土地储备融资特点
• 6.5 北京市土地储备资金短缺解决机制
• 6.6 本章小结
• 第7章 结论与展望
• 7.1 结论
• 7.1.1 研究工作内容总结
• 7.1.2 主要结论
• 7.2 有待进一步研究问题的讨论
• 致谢
• 参考文献
• 附录