论文摘要
车库的权利归属问题是当前社会关注的热点问题,随着我国居民汽车拥有量的增加,小区停车难问题将更加突出,小区业主和开发商对车库权利的争夺将更加激烈。2007年10月1日施行的《物权法》虽然对车库的权利归属做了规定,但其规定是不明确的,其原因在于学者们在车库权利归属问题上尚未形成共识,而且实践中的车库权利归属问题又比较法复杂。本文首先对我国国内关于车库归属的各种观点进行了评析,然后以建筑物区分所有权的基本原理为依据,对车库的法律属性进行分析,进而结合我国现实国情,提出了解决车库权利归属问题的几点建议。本文主要采用分析方法和比较方法等研究方法。本文正文由四个部分的内容组成。一、车库概述。本文讨论的车库在含义上和《物权法》中的车库一致,不过本文讨论的主要是地下车库。现实中的车库大体分为三种类型:配套车库、增设车库和由人防工程改造的车库。二、界定车库归属的各种观点及评析。在界定车库归属方面,据笔者不完全统计,有七种学说即业主共有说、成本说、约定归属说、公摊说、开发商所有说、登记凭证说以及国家所有说。业主共有说认为车库没有自己的土地使用权份额,车库应该随着商品房的出售而转移到业主名下,归业主共有,而实际上,根据我国目前相关规定,至少部分车库是占有小区土地使用权的。成本说认为如果车库成本计入房价,车库应该归业主共有,但事实上车库成本究竟有没计入房价很难判断,而且即使车库成本计入房价,对能否由此直接推定车库归业主共有,学者们之间也存在争议。约定归属说虽然体现了意思自治原则,但其无视现实中业主和开发商之间的不对等地位,虽然车库约定归属有利于刺激开发商修建车库的积极性,但其是以业主利益的牺牲为代价的。公摊说存在着和约定归属说类似的缺陷,而且其实践中操作起来有一定问题。开发商所有说认为车库是独立客体,独立于其它小区建筑物,并不随着商品房所有权的转移而转移,而实际上车库占用的是小区的土地使用权,其并非完全独立的客体。登记凭证说虽然有一定道理,但却脱离了我国法律实践。国家所有说忽视了我国近年来人防工程主要是由市场主体投资的现实。实际上,在笔者看来,车库的法律归属问题之所显得复杂,其关键原因在于,学者们在论证此问题时,并没有真正从建筑物区分所有权的法理角度进行论证,对车库的法律属性进行明确的界定,根据建筑物区分所有权基本原理,小区内建筑物分为专有部分和共有部分,在车库是专有部分还是共有部分这一问题还没明朗以前,任何界定车库归属的标准都是不能令人信服的。同时,在笔者看来,要解决车库归属问题,就必须解决车库的成本问题。三、车库的法律属性探讨。车库问题在现今各国建筑物区分所有权立法、司法及学说上都存在争论,然而通过比较法考察,我们可以发现,世界上其他国家或者地区在解决车库归属问题时,并非从法律上直接界定车库权利归属规则,而是通过法律规定或者司法实践对车库的法律属性进行明确,进而解决车库的归属问题,而车库的法律属性问题也正是国外学者们争论的焦点,从这一点可以看出国内外解决车库归属争议方法的差异。在其它国家和地区关于车库的立法模式中,我国台湾地区的共有部分与专有部分共存的立法模式可以为我们所借鉴。国内学者对车库的法律属性是认识是不明确的,一些学者认为车库占用的是地下空间权,而非小区的土地使用权,车库是独立客体,独立于小区其它建筑物之外,而在笔者看来,车库占用的是小区的土地使用权,车库具备专有部分的两个构成要件,而且界定车库为专有部分并不违背我国法律规定,因此车库是可以作为专有部分的。四、解决车库权利归属问题的思考。要解决车库权利归属问题,不仅需要在遵循车库法律属性的前提下对车库归属做出准确的权利配置,还需要考虑到于我国现行法律规定相衔接。在笔者看来,要解决车库权利归属问题,要做到以下几点:首先,借鉴我国台湾地区做法引入法定车库,明确法定车库归业主共有;其次,把法定车库以外的车库明确为专有部分,对专有部分车库的价格、出售程序进行严格控制,在出售环节控制开发商的一房二卖行为,同时对法定车库外的配套车库的出售对象进行限制,确保小区内车库优先满足业主的需要;再次,完善车库登记,明确车库权利主体,减少车库流转环节的权利纠纷;最后,明确业主委员会的法律地位,发挥业主委员会的作用,保护业主的合法权利。
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标签：车库论文; 建筑物区分所有权论文; 共有部分论文; 专有部分论文;