我国房地产市场参与主体的行为分析

论文摘要

自1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房机制改革加快住房建设的通知》进行房改以来,房地产业得到了快速的发展。房地产业产业链长,关联度大；对上游的钢铁、建材、水泥和下游的家用电器和装饰等行业的发展影响力大,带动力强。高速发展的房地产业对经济增长的拉动作用相当明显。据相关数据显示,房地产开发投资对GDP的总贡献率一直保持在20%以上：房地产开发投资对GDP增长率的贡献也在2%以上。不可否认,房地产业在改善居民住房和城市的合理规划等方面发挥了重要的作用,但是遗留下来的“高房价、高地价”问题成为了当今社会争论的一大热点。对我国房地产市场的深入研究,需要考虑各主体在博弈中的行为。我国房地产市场上的行为主体分为：政府(中央与地方)、官员、房地产开发商、购房者(投机性与非投机性)、金融机构、中介组织等。本文舍弃经典的理性人假设,将从行为人有限理性的角度来分析参与主体的行为。人们面临的是一个复杂多变的、不确定的世界,并且随着决策类型的增加,不确定性就会越多,信息也会变得更加不完全。还有就是人们掌握信息和处理信息的能力是有限的,并且受到已知的经验和相关信息的约束。基于有限理性,各市场主体不一定有意愿和能力来实现最大化的目标,而只是达到满意的水平。政府在考虑解决民生问题以及经济增长和财政盈余面临着两难选择,彼此不易兼顾。房改之前,政府可能都没有预料到房价持续上涨对经济所造成的压力,因为一开始决策目标的明确是十分困难的。未来的决策同样具有不可完全预测性,存在有限理性,在博弈之中,政府应该寻找一条让多方满意的道路。政府与官员目标的不一致,也会导致决策在实施上的偏差。消费者购房需要衡量：房屋的使用价值、购房所获得的家庭幸福感、现在的购房成本、房屋升值(或减值)获得的资本利得(亏损)、未来改善房屋时所需付出的房屋差价(房价上涨时,需要付出更多的货币资金；反之,下跌时则需要付出较少的货币资金)。消费者没有必要也没有能力完全考虑到购房的成本和收益。本文也不得不放弃理性人假设,使用有限的不全面的条件来预测购房者如何做出是否购房这个决策。本文主要是从演化博弈的角度,以政府政策为最终落脚点,对政府和消费者的行为进行分析。对在房地产市场上出现的现象进行了合理的解释,并对如何发挥地方政府的能动性,如何治理投机行为,提出了针对性的建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 国外研究动态
• 1.3 国内研究动态
• 1.4 研究意义
• 2 理论基础
• 2.1 经典博弈论
• 2.2 有限理性与决策
• 2.3 演化博弈论的起源与发展
• 2.4 演化博弈论的特征
• 2.5 演化博弈论的重要概念
• 3 房地产市场基本分析
• 3.1 房地产市场的特点
• 3.2 房地产市场主体
• 3.3 房地产业经济政策回顾
• 4 中央政府和地方政府的博弈
• 4.1 博弈模型
• 4.2 博弈分析
• 5 地方政府与消费者的演化博弈
• 5.1 演化博弈模型
• 5.2 演化博弈分析
• 5.3 参数分析
• 5.4 政策与建议
• 6 消费者内部的演化博弈
• 6.1 演化博弈模型
• 6.2 演化博弈分析
• 6.3 参数分析
• 6.4 政策与建议
• 7 全文总结
• 7.1 总结
• 7.2 不足
• 致谢
• 参考文献
• 在学期间发表的学术论文与研究成果
• 详细摘要