共有产权经济适用住房物业管理相关法律问题探究 ——以上海市为例

论文摘要

1981年4月在伦敦召开了城市住宅问题国际研讨会,会上通过了《住宅人权宣言》,首次将人的居住权列为基本人权。在我国,居住问题是人们所关注的重要问题之一,由于近年来房地产价格持续上涨,已远远超过一般人所能承受的经济能力,特别是一些困难家庭,但因房价之高而无力购买,因此从构建和谐社会的角度来看,改善居住条件,提高居住质量,解决中低收入人群的住房问题,是全社会住房公平、公正性的体现。为解决这一日趋严重的住房问题,我国政府逐步加大推进住房保障体系建设、其政策的完善以及相关措施的实施,“共有产权经济适用住房”的概念近年来在我国应运而生。2007年,我国首次在江苏省淮安市试行共有产权房模式以来,这一模式逐渐在各地推行。上海市也于2009年开始试点共有产权经济适用住房。随着经济适用住房的逐步建成,逐渐改善了弱势群体的居住环境,受到了人民群众的广泛赞誉,其中,经济适用住房的物业管理涉及业主本身,更关系社会的稳定,对我国的社会生活产生了重要的影响,要清醒地意识到,随着物业管理在我国的不断发展,伴随着我国正走向法治社会的进程,各种与之相关的法律问题也随之出现,其中就包括了共有产权经济适用住房的物业管理法律问题。从历史上来看,英国于1896年建成了第一个可供5700人居住的经济适用房住宅社区；1964年新加坡政府实行公共组屋计划并将物业管理统归新加坡建屋发展局负责；20世纪70年代,香港则由政府投资建设公共房屋,并由房屋署直接负责管理,出售或出租给中低收入家庭。这些发达国家和地区的住房保障体系起步较早,与之相关的物业管理法律制度也相对成熟。相比较而言,我国在这一领域尚有缺口,该类法律问题正逐渐成为新的法律现象,值得研究探讨。据悉,2011年上海新开工建设和筹措保障性住房1500万平方米、22万套,其中经济适用住房开工500万平方米(约8万套)。到2012年,上海经济适用住房将要开工2000万平方米,相当于30万套。由此看出,在未来很长一段时间内,经济适用住房将成为上海解决特定群体住房问题的主要模式。本文试以上海市为例,在借鉴部分发达国家和地区的先进经验基础上,取其精华、去其糟粕,论述适合共有产权经济适用住房的物业管理模式,为我国共有产权经济适用住房乃至保障性住房的物业管理法律制度的进一步完善尽绵薄之力。本文采用理论与例证相结合的办法,分为五个章节,安排如下：第一章为绪论,笔者通过对我国及上海市住房保障体系沿革过程的梳理,对我国及上海市物业管理的发展进程进行了概述,论述研究共有产权经济适用住房物业管理相关法律问题这一选题的背景和意义。第二章主要从理论上阐述共有产权经济适用住房的含义、法律依据和特点。该章节重点区分了房屋所有权、共有产权、经济适用住房等多个概念,并通过对目前上海市共有产权经济适用住房政策的分析,探讨这一模式的本质、特点及其产权有限性问题。第三章是从物业管理基本理论和法律关系的角度出发,详细解释了物业与物业管理的概念、简述了物业管理的立法状况,除此之外,也探讨了物业管理法律关系的主体、客体和内容,经济适用住房物业管理特点和法律关系。第四章对国外发达国家和地区的保障性住房发展和物业管理模式进行了比较和论述,力图归纳出一些对我国具有重要参考意义的方法。笔者从国情市情出发,有针对性的学习和借鉴先进的物业管理法律制度和管理模式,主要是香港“公共房屋”、新加坡“公共组屋”、英国“可负担住宅”的管理模式,得出完善我国经济适用住房物业管理法律制度的启示。第五章探讨了共有产权经济适用住房物业管理法律问题的完善。在前几章的基础上,针对共有产权经济适用住房物业管理存在的问题,包括其物业管理法律体系不完善、政府在这类住房物业管理法律关系中所扮演的角色的不确定性等,笔者提出了三方面的完善建议,以期走出目前存在的问题困境。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 引言
• 第一章 绪论
• 第一节 研究背景
• 第二节 研究意义
• 第二章 共有产权经济适用住房含义、法律依据和特点
• 第一节 房屋权属制度
• 第二节 共有产权经济适用住房含义和基本内容
• 第三节 共有产权经济适用住房产权有限性概述
• 第四节 上海市共有产权经济适用住房特点
• 第三章 物业管理法律制度
• 第一节 物业管理基本理论
• 第二节 物业管理法律关系
• 第三节 经济适用住房物业管理的特点和法律关系
• 第四章 发达国家及地区保障性住房物业管理模式比较分析
• 第一节 发达国家及地区保障性住房物业管理模式
• 第二节 与上海市经济适用住房制度和物业管理模式比较
• 第三节 发达国家及地区保障性住房物业管理模式的启示
• 第五章 共有产权经济适用住房物业管理相关法律问题及建议
• 第一节 共有产权经济适用住房物业管理相关问题
• 第二节 完善共有产权经济适用住房物业管理相关法律问题的建议
• 结语
• 注释
• 参考文献
• 后记