房地产开发中的土地资源保护法律制度研究

论文摘要

在建设我国社会主义市场经济的进程中,房地产业无疑是国民经济的一个重大门类。房地产开发不但可以满足人们对住宅的要求,同时也推动了社会经济的发展。它是一项复杂的经济活动,工程项目多、建设周期长、涉及面广,然而,这一切活动都需要依托土地资源来进行。土地是房地产法律关系中最基本的财产权利客体之一,房地产开发与土地资源有着密切的联系。房地产开发在改善人们的居住环境、满足人们对住宅的要求、推动社会经济发展的同时,也占用了大量本该用于粮食生产、农业发展的土地。而土地是人类赖以生存的基础,我国土地资源的现状不容乐观,大规模的房地产开发用地使得大片良田丧失,房地产开发与土地资源的冲突就此产生。文章的主要研究内容如下:首先,对房地产开发中的土地资源保护进行了理论分析。一方面,阐述了房地产开发与利益冲突的内涵,对房地产开发与土地资源保护的利益冲突进行现实的考察,并分析冲突产生的原因。另一方面,阐述了政府干预理论以及利益平衡的内涵,通过政府的干预达到房地产开发与土地资源保护利益的平衡,并明确房地产开发中保护土地资源的重要意义,即有利于保证农业生产、维护社会稳定,有利于保障房地产开发市场健康发展,有利于实现可持续发展,保持代际公平。第二,分析了我国房地产开发中的土地资源保护法律制度。在房地产开发中,土地资源的保护是随着房地产开发的选址、设计、施工以及复垦工作来进行的。首先,房地产开发的选址要根据土地利用规划来进行,土地规划是国家依据土地的自然属性和最有效利用原则对土地的利用事先作出的合理安排和设计。同时,选址也不能占用良田。在设计施工时,要尽量节约用地,利用各种技术手段对施工加以控制,以达到保护性的开发。我国的房地产开发是在国有土地上进行的基础设施、房屋建设活动,房地产开发必须依法取得国有土地使用权,这就涉及到房地产开发活动中的土地供给制度,包括国有土地的有偿使用和划拨。从对土地资源的供给限制规范了房地产开发活动,保护了国有土地资源。随着我国经济的发展,生产建设对土地的索取不断升级,土地利用和土地良性循环之间的矛盾也越来越尖锐。所以,复垦制度的建立旨在保护土地资源和整个生态环境,形成土地使用的良性循环。在这种情况下,国家必然以管理者的身份运用国家管理职权,对全国土地利用和土地能力的恢复实行强有力的干预。土地征收制度也是房地产开发活动中有关土地保护的一项重要制度。国家为了公共利益的需要而征收土地,实质是对现有土地资源占有状况进行调整和重新分配,达到保护土地资源的最终目的。第三,通过对房地产开发中土地资源保护法律制度的分析,找出不足之处。在土地利用规划方面,规划行政权失控,表现在:控制性详细规划缺失,规划行政权缺位;规划体系内部不协调,行政权内部配置不合理;规划行政权程序上缺乏控制。在土地供给制度上,政府对土地供给监管不力,表现在:用地审批不严;对土地供应量缺乏调控;无偿划拨控制不当。在土地复垦中,立法不统一,缺乏技术、资金的保障,表现在:复垦法律、法规不健全;缺乏完善的复垦规划管理体制;技术、资金渠道不畅。最后,违法征地现象严重,表现在:对公共目的限定不够;政府滥用职权,越级批地;土地征而不用。我国并未形成统一的、更加具体的关于房地产开发的土地资源保护制度,只是存在于《土地管理法》、《城市房地产管理法》或相关的土地行政法规和地方性法规中,而针对性也不是特别强,并不仅仅针对房地产开发活动。随着房地产开发活动的日益频繁,其中很多实践性操作都无法可依,土地资源保护的法律制度在房地产开发中的不足,直接导致土地资源的严重破坏。第四,进一步完善我国房地产开发中的土地资源保护法律制度。强化房地产开发中的土地利用规划制度,通过提高土地利用率,节约用地,从实体和程序上构建完整协调的土地利用规划体系;完善土地供给制度,强化政府的监督职能,严格审批制度并加强审批后的管理;保证土地复垦制度,强调土地复垦规划的重要性,加大资金、技术的投入,并规范复垦后土地的用途;改革农村集体土地征收制度,明确征地范围,合理使用征地权,增加对土地资源的补偿。对房地产开发中土地资源保护制度的完善,可以进一步弥补我国在此制度上的诸多不足之处,使得房地产开发活动中的土地资源保护有法可依。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 引言
• 2 房地产开发中土地资源保护的理论分析
• 2.1 房地产开发与土地资源保护的利益冲突
• 2.1.1 房地产开发的概念
• 2.1.2 利益冲突的内涵
• 2.1.3 房地产开发与土地资源保护利益冲突的原因
• 2.2 政府干预与利益平衡
• 2.2.1 政府干预理论
• 2.2.2 利益平衡的内涵
• 2.2.3 房地产开发与土地资源保护利益的平衡
• 2.3 房地产开发中土地资源保护的重要意义
• 2.3.1 有利于保证农业生产，维护社会稳定
• 2.3.2 有利于保障房地产开发市场健康发展
• 2.3.3 有利于实现可持续发展，保持代际公平
• 3 我国房地产开发中土地资源保护法律制度的现状
• 3.1 土地利用规划制度
• 3.1.1 土地利用规划的基本内涵
• 3.1.2 我国房地产开发中土地利用规划的现状分析
• 3.1.3 土地利用规划对房地产开发的意义
• 3.2 土地供给制度
• 3.2.1 土地供给制度的基本构成
• 3.2.2 国有土地有偿使用制度的具体内容及其现实意义
• 3.2.3 国有土地使用权划拨制度的具体内容及其现实意义
• 3.3 土地复垦制度
• 3.3.1 土地复垦的概念
• 3.3.2 土地复垦的具体规定
• 3.3.3 房地产开发中土地复垦的重要性
• 3.4 土地征收制度
• 3.4.1 集体土地征收的概念
• 3.4.2 我国集体土地征收的特点
• 3.4.3 集体土地通过征收进入房地产开发市场的意义
• 4 我国房地产开发中土地资源保护制度的不足
• 4.1 土地利用规划行政权的失控
• 4.1.1 控制性详细规划缺失，规划行政权缺位
• 4.1.2 规划体系内部不协调，行政权内部配置不合理
• 4.1.3 规划行政权程序上缺乏控制
• 4.2 政府对土地供给监管不力
• 4.2.1 用地审批不严
• 4.2.2 对土地供应量缺乏调控
• 4.2.3 无偿划拨控制不当
• 4.3 土地复垦立法不统一，缺乏技术、资金保障
• 4.3.1 土地复垦法律、法规不健全
• 4.3.2 缺乏完善的规划管理体制
• 4.3.3 技术、资金渠道不畅
• 4.4 违法征地现象严重
• 4.4.1 对公共目的限定不够
• 4.4.2 政府滥用职权，越级批地
• 4.4.3 土地征而不用
• 5 我国房地产开发中土地资源保护法律制度的完善
• 5.1 强化房地产开发中的土地利用规划制度
• 5.1.1 从实体上构建完整协调的土地利用规划权力体系
• 5.1.2 从程序上构建科学民主的土地利用规划制度
• 5.1.3 通过规划提高土地利用率，节约用地
• 5.2 完善房地产开发中的土地供给制度
• 5.2.1 严格审批制度，强化政府的监督职能
• 5.2.2 坚持收回制度，加强审批后的管理
• 5.2.3 加强对土地供应量的调控
• 5.2.4 把以划拨方式取得的经营性用地逐步纳入有偿用地的轨道
• 5.2.5 进一步强化土地执法力度
• 5.3 保证土地复垦制度
• 5.3.1 完善土地复垦法律制度
• 5.3.2 明确职责，强调复垦规划的重要性
• 5.3.3 加大对复垦技术、资金的投入
• 5.3.4 规范复垦后土地的用途
• 5.4 改革农村集体土地征收制度
• 5.4.1 明确征地的公益性
• 5.4.2 完善土地征收的法律、法规
• 5.4.3 改革集体土地征收补偿办法，增加对土地资源的补偿
• 6 结语
• 致谢
• 参考文献
• 附录