论文摘要
优先购买权是我国法律规定的一项具体民事权利,但个中很多问题并未形成定论,实践操作中尚存在一些问题,不利于保护承租人的优先购买权。本文结合审判实践中出现的具体问题,对诉讼中承租人优先购买权若干问题进行探讨。本文认为,优先购买权是一种优先购买的请求权,请求的内容是缔约上的优先。在现行法律规定下,将优先购买权理解为形成权,依据不足。承租人不能直接要求依据第三人的购买条件取得房屋,只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。具体认定中,拍卖中承租人享有优先购买权,次承租人也应享有优先购买权,其他情况下应妥善处理。应当注意的是,有的情况应引入善意取得制度来处理。特殊情形下,承租人优先购买权与共有人优先购买权可以发生竞合,此时,应采用价值判断的方法确定优先顺序。但对于优先购买权和抵押权的竞合,则要根据两种权利成立的先后顺序来确定,并应当区别抵押权是否进行登记。由于我国法律对优先购买权的规定存在不足,并未达到预期的立法效果,应在整个优先购买权制度和完整的民法体系中,对承租人的优先购买权制度进行完善。
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