商品住宅营销价格决策研究

论文摘要

随着我国房地产商品化的开始,住宅便成了家庭消费中最重要的商品,于是导致商品住宅的价格也成了人们关注度非常高的社会问题之一。房地产开发企业如何为商品住宅制定营销价格才可以即被购房者所接受,还可以保证良好的经济效益就显得非常有必要。所以本文希望通过对商品住宅营销价格决策的研究,为开发企业提供一些定价意见,从而促使我国的商品住宅营销理念得以进一步发展。论文的研究内容具体如下：首先通过对商品住宅及其价格特征的认识,了解到商品住宅价格的特殊性。在这之后针对营销价格进行决策研究,主要是对整个定价实务过程逐一介绍,并在选用定价方法时选择了市场比较定价法。由于市场比较定价法在使用过程中缺少客观性,主观臆断性较强,笔者考虑到了将模糊数学方法运用其中的思路。在市场比较定价法时,首先使用“优序法”选取可比项目,之后在使用贴近度从可比项目中选取最贴近项目,并通过指数平移法计算出参考价格。最后通过房地产营销实例对该方法进行了验证。论文的创新之处主要在以下几个方面：(1)在市场比较定价法中使用“优序法”从备选项目中选出可比项目。市场比较定价法的最主要步骤是选取类似项目。由于指标体系不够完善,定价人员在确定类似项目时容易带有个人偏爱色彩,这样就会影响到最终的价格决策。而“优序法”则可以减少这种主观性,增强其科学性。(2)“优序法”和“贴近度”结合使用。同一区域可以参考定价的备选项目有很多,在“优序法”的基础上,进行“贴近度”计算,既可以减少可比项目选择的工作量,也有利于找到最贴近的可比项目,进行价格决策,增强定价过程的科学性。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.1.1 我国商品住宅营销的发展
• 1.1.2 商品住宅营销价格的重要性
• 1.2 研究目的和意义
• 1.2.1 研究目的
• 1.2.2 研究意义
• 1.3 研究现状
• 1.3.1 国内研究现状
• 1.3.2 国外研究现状
• 1.4 创新点和研究思路
• 1.4.1 创新点
• 1.4.2 研究思路
• 第二章 商品住宅价格概述
• 2.1 商品住宅的特征及价格形成
• 2.1.1 商品住宅的特征
• 2.1.2 商品住宅价格形成条件
• 2.2 商品住宅价格的基本构成要素
• 2.3 商品住宅价格特点及其影响因素
• 2.3.1 商品住宅价格特点
• 2.3.2 影响商品住宅营销价格的因素
• 2.4 本章小结
• 第三章 商品住宅市场营销定价步骤
• 3.1 市场调研及确定目标
• 3.1.1 市场调研
• 3.1.2 确定定价目标
• 3.2 定价过程中应该注意的问题
• 3.3 定价方法选择
• 3.3.1 成本导向性定价法
• 3.3.2 需求导向定价法
• 3.3.3 竞争价格定价法
• 3.3.4 市场比较定价法
• 3.4 本章小结
• 第四章 商品住宅定价模型研究
• 4.1 传统市场比较量化定价法
• 4.2 传统市场比较量化定价法存在的问题
• 4.3 模糊定价模型建立
• 4.3.1 优序法
• 4.3.2 贴近度
• 4.4 本章小结
• 第五章 案例分析
• 5.1 万兴大厦项目概况
• 5.2 市场调研
• 5.2.1 西宁市房地产市场分析
• 5.2.2 片区楼盘分析
• 5.2.3 待定价项目态势分析
• 5.3 项目定位
• 5.3.1 项目产品理念定位
• 5.3.2 卖点与环境支持
• 5.3.3 项目客户群定位
• 5.4 项目定价
• 5.4.1 项目要素分析
• 5.4.2 定价
• 5.5 本章小结
• 结论与展望
• 参考文献
• 攻读学位期间参加的研究课题
• 致谢