西安市经济适用住房定价研究

论文摘要

事实证明,经济适用住房建设已发挥了积极的作用,它为许多中低收入者改善了住房条件,促进了房地产业发展,在一定程度上拉动了内需。但是,经济适用住房在实践过程中却远远满足不了需求。根据调查,目前西安市经济适用住房建设中存在以下问题:第一,需求量多而供给少,致使大部分人买不到房。第二,收入低而房价高,致使大部分人买不起房。第三,基础设施不全,不能令群众满意。很多项目容积率过高,采光差,人多电梯少,交通、生活、教育和医疗设施未能及时跟上,住起来既不经济也不适用。因此,需要大力发展经济适用住房。为推动经济适用房的开发建设,政府在土地、税费、信贷等方面采取了扶持政策,并对其价格构成、价格确定予以明确规定,对当前房地产市场走向具有多方面的影响,引起了广泛关注。但是经济适用住房在价格上仍然是中低收入人群关注的对象,同时鉴于当前市场上经济适用住房项目价格过高等现象,本文拟对经济适用住房定价问题进行研究。基于此,本文从研究经济适用房的发展现状出发,了解国内外公房的发展状况、我国经济适用房的产生背景、住宅发展状况以及经济适用房的运行情况及存在的问题;在此基础之上,对西安巿经济适用住房价格现状作了分析,挖掘西安帀经济适用住房价格存在的问题;为研究经济适用住房的定价问题,首先对经济适用房价格构成和费用分摊问题进行了分析,其次依据定价理论确定合理的定价方法和流程,最后在政府的指导下制定出构成合理、水平适中的价格;通过理论研究,最后以某经济适用住房项目为例,对经济适用住房定价过程作了一次实践,说明了该方法在实际中的可行性和实用性。本文从价格构成及费用分摊分析、定价策略和政府对经济适用住房定价上的指导三个方面来研究经济适用住房的定价问题。通过本文的研究,期望能够为房地产开发企业对经济适用住房的定价起到参考作用,为政府宏观调控和认价、审价提供依据,为消费者提供经济适用住房价格信息的支持。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第1章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究目的和意义
• 1.3 研究内容
• 1.4 研究思路
• 第2章 国内外公房建设经验与经济适用住房制度
• 2.1 国内外公共住房建设现状
• 2.1.1 新加坡的公共组屋
• 2.1.2 日本的公共住宅
• 2.1.3 香港的公屋制度
• 2.2 我国经济适用住房政策及实践状况
• 2.2.1 经济适用住房简述
• 2.2.2 我国经济适用住房开发建设的相关政策分析
• 2.2.3 我国经济适用住房建设现状
• 2.2.4 西安市经济适用住房建设现状及存在的问题
• 2.3 经济适用住房与商品房的比较
• 2.4 申购经济适用住房的条件
• 第3章 西安市经济适用房价格现状及分析
• 3.1 西安市经济适用房价格现状
• 3.2 西安市经济适用房价格与其他省市的价格比较
• 3.3 西安市经济适用房价格偏高原因分析
• 3.3.1 从价格构成角度分析
• 3.3.2 从居民购买力角度分析
• 3.3.3 从供给角度分析
• 3.3.4 其他因素分析
• 第4章 经济适用住房价格构成及费用分摊
• 4.1 经济适用住房价格构成分析
• 4.1.1 征地和拆迁安置补偿费
• 4.1.2 勘察设计和前期工程费
• 4.1.3 建筑安装工程费
• 4.1.4 基础设施建设费
• 4.1.5 城建费及行政事业性收费
• 4.1.6 管理费、贷款利息
• 4.1.7 税金和利润
• 4.2 计价中的费用分摊问题
• 4.2.1 公用建筑面积分摊分析
• 4.2.2 计价中的费用构成
• 第5章 经济适用住房定价策略
• 5.1 经济适用住房定价理论
• 5.1.1 马克思的商品价值理论
• 5.1.2 价格歧视理论
• 5.2 经济适用住房定价原则
• 5.3 经济适用住房定价原理
• 5.3.1 成本加成定价法
• 5.3.2 成本加成定价的程序
• 第6章 政府对经济适用住房定价的管理
• 6.1 政府对经济适用住房限价的必要性
• 6.1.1 经济适用住房的重要性需要政府的价格管制
• 6.1.2 经济适用住房的性质需要政府对其限价
• 6.1.3 政府限价是经济适用住房政策的需要
• 6.2 政府限价下的寻租成本-收益分析
• 6.3 政府的最高限价和均价限价
• 6.4 对经济适用住房政府限价建议
• 6.5 政府对经济适用住房定价的管理
• 6.5.1 开发企业的定价申请
• 6.5.2 经济适用住房价格认证制度
• 6.6 经济适用住房价格管理措施建议
• 第7章 经济适用住房定价实例
• 7.1 案例说明
• 7.2 各项费用计算
• 7.3 基准价格计算
• 7.4 价格认定
• 第8章 结论及需进一步研究的问题
• 8.1 结论
• 8.2 有待于进一步研究的问题
• 致谢
• 参考文献