论文摘要
城市土地是城市经济活动和生产活动的基本生产资料,是城市人民得以生活和生存的基本物质条件。建国之初,我国实行土地无偿使用制度,导致了土地资源浪费、国有土地收益流失严重、企业不公平竞争等现象,这些都严重制约了我国经济的发展。因此,土地有偿使用制度改革势在必行。我国城市土地评价的实践正是随着土地有偿使用制度的改革而同步发展的,土地定级估价正是为了适应土地使用制度改革的需要而产生的。土地有偿使用制度的推行,要求对我国城市土地进行科学的评价,城市土地定级估价体系逐渐形成。城镇土地定级是对城镇内不同地段的土地进行质量评定。评定出的土地级别是国家征收土地税及制定土地政策、规划的依据。实践中城镇土地定级常采用多因素综合评价法,该方法能综合考虑影响土地质量的各方面的因素,但操作起来比较繁琐、工作量大,且各影响因素往往难以准确量化。多因素综合评价法是在土地评价工作开展之初、土地市场还未发育的情况下形成的,如今在某些经济较为发达的区域,土地市场已发育良好,土地交易资料亦较为丰富。因此,在这些区域,针对土地市场已较为发育的情况,我们应探索新的定级方法。本文针对我国土地市场的发育状况,区别于传统的以质定级法,提出了城镇土地分类分区以价定级法,该方法是首先按用途对城镇土地分类,根据不同类别的地价水平在空间上的一致性或差异性分类划分地价区块,制定地价分区,对区片地价进行空间聚类来划分土地级别。文章依据土地价值论、区位理论和地租理论等,从理论和实证上对城镇土地以价定级法进行了研究。首先,对城镇土地定级认识的历史演变进行了阐述,探讨了城镇土地定级的本质;其次,界定了以价定级法的内涵,并依据地租理论、区位理论,认为城镇土地价格决定了土地级别;再次,将以价定级法与多因素综合评价法、级差收益法进行了比较,进一步证明了以价定级法的适用性。最后,以南安市商业用地定级为例,借用空间聚类的有关知识,探讨了以价定级法在实践中的运用,证明了方法的可行性。地价是土地质量的灵敏反映,利用地价来评定土地质量更具有现实性。在土地市场发育的地方,地价样点资料丰富,这为依土地价格来划分土地级别提供了条件。运用以价定级法划分土地级别简便,结果便于应用,且利用地价资料更有利于土地级别的更新。