太原市商品住宅价格影响因素分析

论文摘要

研究商品住宅价格的影响因素不仅能为企业的生产经营提供帮助,能为投资者的证券和产业投资提供支持,而且能为政府的市场调控提供参考。本文是在张所地教授主持的国家自然科学基金项目“城市不动产动态与预期评估模型研究”(NO.70973072)的资助下,在对太原市商品住宅价格进行调查的基础上,分析了太原市商品住宅价格影响因素及其未来发展趋势,并进行了实证分析。本文的主要研究工作如下：(1)构建了太原市商品住宅评估指标体系根据国内外学者相关理论及文献,根据太原市房地产业的发展现状,总结分析了太原市商品住宅价格的影响因素,包括一般因素、区域因素及个别因素,并据其构建了太原市商品住宅的评估指标体系。(2)构建了太原市商品住宅特征价格模型根据住宅特征价格理论,结合太原市房地产业的发展现状,对太原市商品住宅价格微观影响因素进行了实证分析。结果显示,环线位置(L)、容积率(CR)、邻近公园(NP)、物业管理费(PMF)、建筑结构(BC)、朝向(T)、装修程度(DD)、车位(P)及交通条件(TC)这些住宅特征对太原市商品住宅有较显著影响。其中,除环线位置与车位这两个指标对商品住宅价格起着反方向的影响,剩余七个指标均对商品住宅价格有正方向的影响,而且每一个住宅特征对商品住宅价格的影响符合边际效用递减规律。(3)实证分析了太原市商品住宅宏观影响因素在定性分析的基础上,本文构建了太原市商品住宅价格影响因素的多元回归模型,以商品住宅价格作为因变量,选取了九个需求因素和供给因素及一个特殊指标——原煤产量作为解释变量,依据太原市1995—2009年的相关数据,运用计量软件Eviews4.0进行了实证分析。结果显示,影响太原市商品住宅价格的主要因素有：人均住宅使用面积、平均每人可支配收入、平均每人消费支出、年末耕地总资源、本年竣工房屋面积以及原煤产量,其中人均住宅使用面积、平均每人可支配收入、年末耕地总资源与商品住宅价格呈正相关,其余三个因素与商品住宅价格呈负相关。上述研究初步理清了太原市商品住宅价格与其主要影响因素之间的关系,为政府调控太原市商品住宅价格及住宅市场的协调发展提供了参考。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 引言
• 1.1 选题背景
• 1.2 研究的目的和意义
• 1.2.1 研究目的
• 1.2.2 研究意义
• 1.3 国内外研究概况
• 1.3.1 国外研究概况
• 1.3.2 国内研究概况
• 1.4 研究内容与方法
• 1.4.1 研究内容
• 1.4.2 研究方法
• 1.5 论文框架结构
• 2 太原市商品住宅价格影响因素分析
• 2.1 太原市基本情况介绍
• 2.1.1 自然条件
• 2.1.2 人口与社会经济状况
• 2.2 太原市房地产发展现状
• 2.2.1 太原市房价与地价布局
• 2.2.2 太原房地产市场现状
• 2.2.3 太原市房地产发展运行的特征
• 2.3 太原市影响住宅价格的基本因素及其变量
• 2.3.1 一般因素
• 2.3.2 区域因素
• 2.3.3 个别因素
• 3 太原市商品住宅价格微观影响因素实证分析
• 3.1 模型的函数形式
• 3.2 太原市商品住宅特征价格模型的构建
• 3.2.1 商品住宅特征变量的选择
• 3.2.2 数据来源
• 3.2.3 模型的回归分析
• 3.3 模型结果分析
• 4 太原市商品住宅价格宏观影响因素实证分析
• 4.1 构建模型
• 4.1.1 商品住宅价格影响因素模型的基本假定
• 4.1.2 模型的构建
• 4.1.3 模型的相关性分析
• 4.1.4 模型的回归分析
• 4.2 模型结果分析
• 5 结论与展望
• 5.1 主要研究结论
• 5.2 需进一步研究的问题
• 参考文献
• 致谢
• 附录
• 攻读硕士学位期间的研究工作