商业银行个人住房抵押贷款提前偿付的研究

论文摘要

我国经济经历了一个从计划经济到社会主义市场经济的变迁过程,因此,多数部门的经济制度都有这样一个特点,即从完全的政策性逐步过渡到政策性与商业性并行的局面。住房金融制度也经历了这样的演变过程,从完全的政策性分房,到政策性公积金制度与商业性个人住房贷款相结合,再到目前的商业性个人住房贷款占据主导地位。1998年国家开放个人住房消费信贷市场后,个人住房抵押贷款就得到了快速的增长,个人住房抵押贷款余额占金融机构各项贷款余额的比重从1998年的0.49%增加到2008年的9.82%。快速扩张必然伴随着风险的不断积累,一旦遇到经济形势变化等风险发生的刺激因素,风险就会集中暴发。2004年10月,中国人民银行宣布了自1995年以来的首次加息。之后,至2007年12月共进行了八次基准利率上调。2006年以前,我国的住房抵押贷款产品都是浮动利率的,贷款利率在每年的1月1日根据当期的法定基准利率进行调整。连续的加息导致借款人的还款负担加重,选择提前偿付的借款人数量急剧增加,从而引发了一场“提前还贷潮”。大量的提前偿付对商业银行产生了很大的不良影响,直接造成商业银行利息收益的减少以及成本的损失。由于国内商业银行更多的只关注住房抵押贷款的信用风险和操作风险,很少关注提前偿付风险,在面对“提前还贷潮”时有些措手不及,匆匆推出的提前偿付违约金措施在社会上引起了较大的争议。正是在这样的背景下,国内学术界与实务界才开始关注提前偿付风险,加大了研究与管理力度。如今,我国已经进入了一个新的加息周期,自从2010年10月以来已经加息四次,这意味着提前偿付风险程度加大,极有可能再次出现像上轮加息周期中的“提前还贷潮”。如果商业银行还没做好准备,有效地对提前偿付风险进行管理,那么提前偿付风险的集中暴发将会对商业银行造成重大损失。本文正是在这样的背景下立题研究住房抵押贷款及其提前偿付行为,在理论与实证研究的基础上,探讨住房抵押贷款提前偿付风险的管理思路与具体措施,希望以此引起银行对提前偿付风险的重视,并对银行提前偿付风险管理提供一些有益的参考。本文的研究遵循这样的路线：先住房抵押贷款研究,后住房抵押贷款提前偿付行为研究；先提出问题,分析问题,后解决问题;先理论,后实证。通过定性与定量的结合研究,全文得到以下主要结论与观点：一、经历了简单的经验与惯例研究、理论研究、理论与实证相结合的研究三个阶段后,国外对住房抵押贷款提前偿付问题的研究已经非常成熟,研究成果丰硕。与之相比,国内的研究尚处于借鉴学习的起步阶段,实务界也越来越重视对提前偿付风险的研究,并将国内外的一些研究成果运用于指导实践。随着我国住房抵押贷款市场的不断成熟,对提前偿付的研究也将不断地深化。二、美国住房抵押贷款市场是当今世界上最成熟的市场,主要表现为产品种类多样化、产品定价灵活化；市场细分化、专业化；市场结构合理化,市场效率高。我国的住房抵押贷款市场尚处于快速发展的阶段,很多方面存在不足,主要表现为住房抵押贷款产品单一、产品构成要素较少、产品定价方式缺乏科学合理性、业务参与机构单一和缺乏有效的住房抵押贷款担保机制等。美国的住房抵押贷款产品设计与定价,以及一些市场机制的设计对我国具有借鉴意义。三、提前偿付会对商业银行产生多方面的不良影响,国内银行应该对提前偿付风险加以重视。提前偿付行为的影响因素众多,总体上可归纳为五大类,贷款特征维度、抵押房屋特征维度、借款人特征维度、经济特征维度和其他影响因素。因此对提前偿付率的预测具有复杂性。四、相比国外,国内住房抵押贷款提前偿付具有一些独有的特征,主要体现为提前偿付动机的不同,国内借款人受传统观念的影响有不喜欢负债的心理,一旦有支付能力或者受到其他因素的刺激就会提前偿付。在我国,“以贷还贷”的再融资性提前偿付被明确限制。五、对来自于成都市某国有银行的提前偿付样本进行实证研究,结论显示年轻人的提前偿付倾向较弱,而有较好经济基础的中年人是提前偿付的主要群体；已婚借款人的提前偿付行为发生的可能性较大；学历与提前偿付倾向成正向关系；提前偿付人数比例随着收入水平的增高而成阶梯型递增的趋势反映了收入水平与提前偿付的正相关关系；贷款金额分布不均,78.73%的借款人的贷款额处于中等水平,即10—-50万元；提前偿付样本中的贷款期限总体偏长,50%以上的借款人的贷款期限超过15年；在第3-5年选择提前偿付的最多,占样本总数的62.23%；选择提前偿付的借款人,其LTV总体水平为中偏上,LTV值在60%以上的占了样本总人数的65.43%；提前偿付样本中的住房面积总体水平为中偏下,120平米以下的占了样本总数的61.71%;提前偿付样本的房屋总价总体水平为中偏上,在30万元以上的占了样本总数的62.45%。“利差绝对值”、“LTV”、“贷款期限”、“面积”、“贷款金额”和“家庭月收入”等变量对被解释变量“提前偿付时点”.的影响显著,“利差绝对值”和“贷款金额”的系数为负数,说明利率刺激越大,贷款金额越大,提前偿付的时点就越早,相应的贷款持续期就越短。其他变量与提前偿付时点都是同向变化,相应的变量值越大,提前偿付的时点就越晚。六、国内银行的提前偿付风险管理比较落后,管理措施多属于事后管理,缺乏事前预防与事中控制的管理措施；整个行业缺乏统一的认识与管理规定；缺乏量化管理技术,还处于经验研究与主观判断的初级管理阶段。七、在理论与实证研究的基础上,借鉴国外的先进经验,本文提出了较全面的提前偿付风险管理思路与措施,基本上包括了事前预防、事中控制与事后管理环节中的措施,具体包括：对市场、客户进行细分,产品设计灵活化、多样化；遵循价格覆盖风险的原则,产品定价弹性化；完善住房抵押贷款市场,建立多层次的业务参与机构,做到专业化、精细化；建立完善住房抵押贷款担保机制,针对不同收入阶层的人制定差异化的担保制度；基于提前偿付收益率（Prepayment Yield）的风险管理思路；建立科学合理的提前偿付违约金制度；建立完善的、具有科学性的抵押贷款数据库；灵活运用表内对冲与表外对冲和加快住房抵押贷款二级市场的建立和完善。本论文的主要贡献在于：一、从研究住房抵押贷款产品本身出发,包括产品的设计、定价等微观机制,这为本论文的主体——提前偿付行为研究,奠定了理论基础,也为最后的政策建议提供了思路。这样的思路遵循了先有住房抵押贷款,再有住房抵押贷款的提前偿付的逻辑,也在一定程度上弥补了从抵押贷款产品本身的微观机制出发来研究提前偿付行为的空白。二、对成都市某国有银行的住房抵押贷款提前偿付样本进行实证分析,建立了住房抵押贷款提前偿付时点的预测模型。与提前偿付率预测模型不同的是,提前偿付时点预测模型能够帮助银行在识别特定借款人提前偿付风险的情况下,较准确地预测风险发生的时间点,有利于银行更有效地进行风险管理。三、运用固定收益证券理论,建立银行与客户间的提前偿付收益模型,通过对客户提前偿付收益率（Prepayment Yield）和投资收益率（Investment Return）的理性分析来指导银行的提前偿付风险管理,为商业银行管理提前偿付风险提供了新的思路。由于没有收集到正常还款的住房抵押贷款样本数据,只有提前偿付样本数据,本文的实证部分没有进一步建立提前偿付率预测模型。收集到的样本信息也比较有限,对实证结果的准确性有一定的影响。这是本文的一大不足与遗憾。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 导论
• 1.1 研究背景与意义
• 1.2 住房抵押贷款提前偿付的文献综述
• 1.2.1 关于贷款提前偿付的影响因素的研究
• 1.2.2 关于贷款提前偿付率预测的研究
• 1.2.3 关于贷款提前偿付风险管理措施的研究
• 1.2.4 文献评述
• 1.3 研究方法
• 1.4 文章结构及内容
• 2. 住房抵押贷款概述
• 2.1 住房抵押贷款定义
• 2.2 住房抵押贷款产品设计
• 2.2.1 根据利率风险的设计
• 2.2.2 根据违约风险的设计
• 2.2.3 根据还款方式的设计
• 2.3 住房抵押贷款面临的风险
• 2.4 住房抵押贷款价格构成分析
• 2.5 我国住房抵押贷款市场发展现状
• 2.6 本章小结
• 3. 住房抵押贷款提前偿付分析
• 3.1 住房抵押贷款提前偿付的界定与形式
• 3.2 住房抵押贷款提前偿付对商业银行的影响
• 3.3 住房抵押贷款提前偿付的影响因素综述
• 3.3.1 贷款特征维度
• 3.3.2 借款人特征维度
• 3.3.3 抵押房屋特征维度
• 3.3.4 经济特征维度
• 3.3.5 其他影响因素
• 3.4 我国住房抵押贷款提前偿付及风险管理现状
• 3.5 本章小结
• 4. 住房抵押贷款提前偿付风险的实证分析
• 4.1 样本选取
• 4.2 变量选择
• 4.3 变量描述统计分析
• 4.4 因子分析
• 4.5 住房抵押贷款提前偿付时点预测模型
• 4.5.1 回归方法
• 4.5.2 模型建立
• 4.5.3 参数估计与模型检验
• 4.6 结论
• 5. 住房抵押贷款提前偿付的风险管理措施
• 5.1 基于产品设计的风险管理
• 5.2 基于贷款提前偿付收益率的风险管理模型
• 5.2.1 模型假设
• 5.2.2 模型设定
• 5.2.3 提前偿付收益率PY公式推导
• 5.2.4 目标客户识别与营销
• 5.3 其他管理措施
• 6. 结论与展望
• 6.1 本文观点
• 6.2 展望
• 参考文献
• 后记
• 致谢