房屋反向抵押制度研究 ——从经济与法律层面分析

论文摘要

因为计划生育政策的实施、人口出生率的下降和平均寿命的延长,我国的人口老龄化呈现出加速之势。加上我国现有的社会保障体系不健全,老年群体养老金不足等原因,致使我国的养老问题日益严峻,已经引起了社会的广泛关注。因此,在既定的条件下,探索一条符合我国国情而又能切实解决上述严峻问题的新途径,实为紧要。海外国家应对老龄化社会到来的途径之一是实行房屋反向抵押制度,它是海外国家经济社会发展到一定阶段的产物。此一制度是以老年人自有的房屋为抵押,向商业银行、保险公司或具有政府背景的公益机构等贷款,用以贴补老年人的晚年生活费用,改善老年人的生活水平。当老年人死亡或永久搬离该房屋时,房屋产权归商业银行、保险公司或具有政府背景的公益机构等所有。因为其现金流的方向与普通的房屋抵押相反,故被称为反向抵押。它实施的前提条件是居民普遍拥有自己的房屋。同时,政府加以积极的引导,是这一制度发展成熟的重要原因。在我国现有的财政体制下,只寄希望于社会养老、国家财政拨款或传统的家庭养老模式,都不足于解决我国已然到来的严峻的养老问题。而引入房屋反向抵押制度将有助于在我国现行的社会保障体制下,提供一种新的应对人口老龄化带来的社会问题的策略,缓解我国目前养老资金不足的形势,以提高老年人晚年的生活质量和水平。并且我国现今民众的经济状况尤其是住房自有化率已经满足引入房屋反向抵押制度的条件。基于此,本文从分析房屋反向抵押的定义出发,采取理论研究的方法,通过分析房屋反向抵押和相关概念的区别、介绍海外国家房屋反向抵押制度的发展情况,总结海外国家房屋反向抵押制度的有益经验,并从经济和法律的角度,论证了我国适时引入房屋反向抵押制度的可行性。最后就我国的房屋反向抵押的立法提出了自己的一些建议。全文共分为四个部分:第一部分房屋反向抵押制度理论概述。首先,介绍了房屋反向抵押的内涵和基本特征;其次对房屋反向抵押与相关概念进行了比较,包括:房屋反向抵押与普通的房屋抵押、房屋反向抵押与让与担保、房屋反向抵押与遗赠抚养协议等;复次,介绍了房屋反向抵押制度的理论基础,主要是生命周期理论、产权分割和资产流动性理论;最后指出房屋反向抵押制度可以实现人一生财富的最优化配置,同时又满足了老年人居住在自己房屋的愿望,实现资产的效益性和流动性。第二部分海外国家的运作实践及对我国的启示。介绍了比较有代表性的美国、英国、加拿大和新加坡等国家的房屋反向抵押的运作实践,主要论述了这些国家的产品类型和政府在开展房屋反向抵押过程中的作用。其后论述了海外国家房屋反向抵押的运作实践对我国的启示。指出房屋反向抵押制度是经济社会发展到一定阶段的产物,其发展离不开政府的支持。强化市场监管和风险控制是房屋反向抵押贷款健康发展的重要保证,政府需要加强宣传,正确引导,以正确的舆论引导民众社会消费观念的转变。第三部分房屋反向抵押制度的经济研究。首先,分析了房屋反向抵押制度在我国开展已经具备的经济条件:城市化进程为房屋反向抵押提供了广阔的市场、住房私有化率的提高、房地产市场的发展为房屋反向抵押制度的开展提供了必要条件、老年人的居住条件普遍得到提高,为房屋反向抵押制度的开展提供了基础条件等。其次,分析了我国开展房屋反向抵押的金融条件,即我国的居民储蓄存款余额连年递增、居民的个人金融理财意识明显增强,对金融新产品的推出有了更好的接受能力、我国金融市场不断完善,金融机构创新的意识强烈,金融工具不断创新,其抵御风险的能力也在逐渐加强等。这些都使得房屋反向抵押贷款作为一种新兴的金融产品,有可能促成房地产市场、保险市场和资本市场联合运营的新模式。总之,我国开展房屋反向抵押的经济条件已经具备。复次,针对开展房屋反向抵押可能存在的市场风险,提出了规避手段,从而消除房屋反向抵押双方的顾虑。最后,从开展房屋反向抵押制度企业的社会责任角度进行了分析,指出开展房屋反向抵押可以将参与企业的社会责任和盈利目标紧密的结合在一起。第四部分房屋反向抵押制度的法律研究。这部分是本文的核心内容。房屋反向抵押制度即使具备经济上的可行性,也需要通过立法进行规范,因为任何制度只有通过法律调整才能摆脱偶然性和任意性的羁绊。笔者首先对我国的现行法律进行了分析,得出制定《房屋反向抵押法》的必要性。其次对我国《房屋反向抵押法》的法律位阶进行了探讨,指出《房屋反向抵押法》应当以法律的形式出现。复次,对《房屋反向抵押法》的结构进行了探讨,指出《房屋反向抵押法》应当包括总则、房屋反向抵押的主体及其权利义务、房屋价值评估、房屋反向抵押的程序、法律责任、附则等几部分内容。最后,就《房屋反向抵押法》的主要内容提出了一些看法和建议,包括立法宗旨、依据、概念、基本原则、反向抵押主体、反向抵押房屋的登记、反向抵押双方的权利义务、中介机构、房屋保险、法律责任等。综上所述,笔者认为我国开展房屋反向抵押的时机和条件已经成熟,在充分认识到开展房屋反向抵押可能存在的市场风险的前提下,应当积极开展调研,尽快制定适合我国国情的《房屋反向抵押法》,以促进房屋反向抵押制度在我国的顺利开展。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 一、房屋反向抵押制度概述
• （一） 房屋反向抵押的内涵和基本特征
• 1. 主体的特定性
• 2. 标的的特殊性
• 3. 法律关系的双重性
• 4. 无追索权保护
• （二） 房屋反向抵押与相关概念的比较
• 1. 房屋反向抵押与房屋抵押
• 2. 房屋反向抵押与让与担保
• 3. 房屋反向抵押与遗赠扶养协议
• （三） 房屋反向抵押制度的理论基础
• 1. 生命周期理论
• 2. 产权分割和资产流动性理论
• 二、海外国家的运作实践及对我国的启示
• （一） 美国房屋反向抵押的运作实践分析
• 1. 美国房屋反向抵押发展的背景与历程
• 2. 美国的反向抵押贷款的主要类型
• 3. 美国的政府政策和监管环境
• （二） 英国房屋反向抵押的运作实践分析
• 1. 英国房屋反向抵押发展的背景与历程
• 2. 英国的反向抵押贷款的主要类型
• 3. 英国的政府政策和监管环境
• （三） 其他国家房屋反向抵押的运作实践分析
• 1. 加拿大
• 2. 新加坡
• （四） 海外国家的运作实践对我国的启示
• 1. 房屋反向抵押制度是经济社会发展到一定阶段的产物
• 2. 房屋反向抵押制度的发展离不开政府的支持
• 3. 强化市场监管和风险控制
• 4. 以正确的舆论引导观念的转变
• 三、房屋反向抵押制度的经济研究
• （一） 开展房屋反向抵押制度的经济条件分析
• 1. 城市化进程
• 2. 住房私有化率提高
• 3. 房地产市场的发展
• 4. 老年人居住条件的改善
• （二） 开展房屋反向抵押制度的金融条件分析
• 1. 我国的居民储蓄存款余额数额庞大
• 2. 居民对金融新产品的推出有了更好的接受能力
• 3. 金融机构创新意识强烈
• （三） 开展房屋反向抵押制度的市场风险及规避手段
• 1. 房地产价格波动风险及规避手段
• 2. 利率风险与规避手段
• 3. 流动性和变现性风险与规避手段
• （四） 开展反向抵押制度的企业的社会责任分析
• 四、房屋反向抵押制度的法律研究
• （一） 我国现行相关法律法规的分析
• 1. 《个人住房贷款管理办法》
• 2. 《城市房地产抵押管理办法》
• 3. 《城市房地产管理法》
• 4. 《物权法》
• （二） 关于制定我国《房屋反向抵押法》的思考
• 1. 关于《房屋反向抵押法》的法律位阶之探讨
• 2. 关于《房屋反向抵押法》的结构之探讨
• 3. 《房屋反向抵押法》的主要内容
• 附件 《中华人民共和国房屋反向抵押法》
• 结论
• 参考文献
• 后记