论房地产投资信托风险的法律防范

论文摘要

房地产行业在中国城市化进程加快以及资源分配调整的进程中，发挥着带动上下游多个产业，满足消费者投资需求的重要作用。然而近几年商品房价格的快速膨胀在一定程度上影响了房地产行业的健康成长和国民经济的结构性转型，行业高利润带来了资源分配和影响人民生活质量的广泛争议。随着近年来政府对房地产行业的政策性调控力度的不断加强，房地产开发商以往的融资渠道受到了很大程度的阻隔，探索新的融资方式成为在调控背景下寻求生存之道的积极选择。在一边房地产企业资金链紧张而导致项目无法良性运转而另一边一些投资者缺乏渠道而无法参与行业市场投资取得投资收益的矛盾情形下，房地产投资信托由于其所需启动资金不高、产出率集中、便于出让的特性，满足了开发商寻求融资渠道以及投资者寻求投资收益的双层需要，我国当前虽有银监会及央行联合拟定和解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》出台，但仍缺少一个较为详实和实操性较强的信托法或产业基金法来对相关经济活动进行规范和引导，而对房地产投资信托项目过程中可能发生的风险更鲜有涉及，因此，本文的研究对于弥补房地产投资信托相关的规范性研究具有重要的现实意义。本文试图运用比较研究、理论研究的方法，通过梳理介绍房地产投资信托的概念及其风险的类型及产生原因，进一步阐明我国发展房地产投资信托的制度价值，并对境外以及我国房地产投资信托风险的现状进行法律角度的探讨，通过比较分析探索我国构建房地产投资信托风险防范法律规制的思路。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 绪论
• 第一章 房地产投资信托（REITs）的概念及其风险的内涵
• 1.1 房地产投资信托的概念及其法律特征
• 1.1.1 房地产投资信托的概念
• 1.1.2 房地产投资信托的法律特征
• 1.1.3 房地产投资信托的分类
• 1.2 房地产投资信托风险的内涵
• 1.2.1 风险产生的原因分析
• 1.2.1.1 外部原因
• 1.2.1.2 内部原因
• 1.2.2 风险防范的主要目标
• 第二章 房地产投资信托的制度价值
• 2.1 房地产投资信托的功能定位
• 2.1.1 投资风险分散安全性强
• 2.1.2 效率及收益率高
• 2.1.3 优惠的税收政策
• 2.2 我国发展房地产投资信托的必要性
• 2.2.1 拓宽房地产业的融资渠道，有助于优化融资系统
• 2.2.2 提供新的投资方式，使个人投资者分享房地产增长回报
• 第三章 我国房地产投资信托的发展现状及存在的风险
• 3.1 房地产投资信托在我国的发展现状
• 3.1.1 我国房地产信托的法律制度现状
• 3.1.2 我国房地产投资信托的实践探索
• 3.2 我国房地产投资信托的风险
• 3.2.1 市场及行业风险
• 3.2.2 法律和监管风险
• 3.2.3 流动性风险
• 第四章 境外房地产投资信托风险防范的特点和借鉴
• 4.1 美国 REITs 风险防范法律制度
• 4.2 日本 REITs 风险防范法律制度
• 4.3 新加坡 REITs 风险防范法律制度
• 4.4 香港 REITs 风险防范法律制度
• 4.5 美国、新加坡、香港 REITs 风险防范的比较借鉴
• 第五章 构建我国房地产投资信托风险防范法律规制
• 5.1 完善风险防范法律体系
• 5.1.1 房地产法律制度
• 5.1.2 信托法律制度
• 5.1.3 证券市场法律法规
• 5.1.4 税收法律制度
• 5.1.5 制定专项立法
• 5.1.5.1 确定中国房地产投资信托的方式与构成
• 5.1.5.2 引导国内房地产投资信托的运作与管理
• 5.1.5.3 《信托投资公司房地产信托业务管理办法（征求意见稿）》
• 5.2 建立特别的房地产投资信托风险隔离机制（SPV）
• 5.2.1 SPV 的概念和功能
• 5.2.2 房地产投资信托 SPV 的法律障碍
• 5.2.3 建立第三方设立 SPV 的风险隔离机制
• 5.3 建立监管体系及预警机制
• 5.3.1 分清监管部门权力与责任的关系
• 5.3.2 加强行业中介作用
• 5.4 改进房产登记制度
• 5.5 加强行业自律和社会监督作用
• 结语
• 参考文献
• 致谢
• 作者简介
• 导师简介
• 附件