房地产估价市场比较法的改进与应用研究

论文摘要

市场比较法是参照估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。相较于其它方法,市场法比较法的评估原理简单易懂,且能在评估过程中直接反映房地产的市场状态,这些特点使其在房地产价格估价方法体系中成为最常用的一种方法,并得到国际评估界的公认。根据.1999出台的《房地产估价规范》规定,在有条件的地方必须运用市场比较法来评估房地产的价格。但是市场比较法在实际运用中存在可比实例选取的随意性和房地产状况调整的主观性,不仅使估价结果显得不可靠,更有可能引发道德风险,不利于整个房地产估价市场的规范与发展。所以,如何科学地运用市场比较法进行房地产估价是一个值得研究的课题。本文从理论上对房地产价格、房地产评估的特点、原则、程序、方法及市场比较法的运用原理、步骤及运用现状做了深入研究,总结了市场比较法在我国运用过程中存在的主要问题,即可比实例选取的随意性和房地产状况调整的主观性。因此,在房地产估价过程中建立定量分析的模型、减少人为因素的影响,是解决这一问题的有效方法。本文将模糊理论应用于市场比较法中,在现有房地产估价理论的基础上,结合模糊理论的最新研究成果,建立了市场比较法的模糊数学模型。在修正区域因素和个别因素过程中,采用德尔菲调查法确定价格影响因素指标,在确定某因素隶属于某种特征的程度时引入了隶属度,在选择可比实例过程中引入了贴近度,在确定权重时引入了层次分析法。最后以历东小区估价为例演示改进后的市场比较法的具体应用。本文通过利用模糊识别数学模型选取可比实例,提高了可比实例选取的可行性和可信性;利用层次分析法来确定房地产各区域因素和个别因素的权重,使房地产状况调整更加精确,从而提高房地产估价结果的精确性。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 研究背景和意义
• 1.2 国内外研究综述
• 1.2.1 国外房地产估价发展状况
• 1.2.2 国内房地产估价发展状况
• 1.3 研究内容与方法
• 1.3.1 研究内容
• 1.3.2 研究方法
• 2 房地产估价的理论基础
• 2.1 房地产价格
• 2.1.1 房地产价格的含义与特征
• 2.1.2 房地产价格形成理论
• 2.1.3 房地产价格的构成与分类
• 2.1.4 房地产价格的影响因素
• 2.2 房地产估价的基本原理
• 2.2.1 房地产估价的定义和特点
• 2.2.2 房地产估价的原则
• 2.2.3 房地产估价的程序
• 2.2.4 房地产估价的基本方法
• 2.3 房地产估价市场比较法
• 2.3.1 市场比较法的概念与形成理论依据
• 2.3.2 市场比较法的特点与适用条件
• 2.3.3 市场比较法的主要步骤
• 3 市场比较法存在的问题
• 3.1 市场比较法理论层面存在的问题
• 3.1.1 连乘式存在重复修正
• 3.1.2 连乘式中调整系数的基数发生变化
• 3.1.3 连加式中调整系数不同方向的误差不能相互抵消
• 3.1.4 连加式中交易日期修正的基数不合理
• 3.1.5 连加式各因素修与客观实际相悖
• 3.2 市场比较法操作层面存在的问题
• 3.2.1 可比实例的倾向性选取
• 3.2.2 修正系数和调整系数的倾向性调整
• 3.2.3 调整项目的缺失
• 3.2.4 交易案例库的非市场化倾向
• 3.2.5 对可比实例缺乏应有的调查
• 3.2.6 最终结果的确定方法显得粗略
• 3.3 本章小结
• 4 市场比较法改进研究
• 4.1 模糊数学在房地产估价中的适用性
• 4.2 基于模糊数学的可比实例的选择
• 4.2.1 利用贴近度选择可比实例
• 4.2.2 特征因素的选择及权重的确定
• 4.2.3 确定特征因素的隶属度
• 4.3 基于层次分析法的房地产状况调整
• 4.3.1 层次分析法
• 4.3.2 应用层次分析法进行房地产状况调整
• 4.4 本章小结
• 5 改进后的市场比较法应用实例——以历东小区估价为例
• 5.1 估价对象和可比实例状况
• 5.1.1 估价对象概况
• 5.1.2 可比实例状况
• 5.2 选取可比实例
• 5.2.1 确定隶属度
• 5.2.2 运用贴近度选取可比实例
• 5.3 交易日期和交易情况修正
• 5.4 房地产状况调整
• 5.4.1 建立AHP的层次结构
• 5.4.2 建立判断矩阵
• 5.5 确定估价对象的估价结果
• 5.6 本章小结
• 6 结论
• 致谢
• 参考文献
• 附录