论文摘要
基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估计日期上法定最高年期土地使用权区域平均价格。它是目前区域平均价格的最常见形式,反映了城镇地价的总体水平和空间分布规律,是对地产市场价格实施宏观控制和管理的决策依据,也是征收土地使用税费,参与城镇土地收益分配的基本标准。伴随地价影响因素及环境条件等变化,基准地价更新亟待解决。随着社会经济的不断发展,土地市场交易日益活跃,地产市场不断地发生变化,地价水平也在不停地变化,而基准地价在许多城市己有三年以上未更新,难以正确、及时地反映土地市场,不能充分发挥土地价格的调控作用。为了保证基准地价的正确性、动态性和现势性,满足建立公平、公正的地产市场的要求,充分发挥基准地价应有的作用,就必须对基准地价进行更新。基准地价更新是在土地定级或划分均质地域的基础上,用宗地地租、交易样本的平均地价或地价指数等来重新确定基准地价和宗地地价修正体系。伴随2000年的国土资源大调查,截至2001年,一些重要城市已建立了城市地价动态监测体系,基于地价指数体系及城市地价动态监测体系,这些大中城市基本已实现基准地价的动态更新。而对于像北安市这样县级市的基准地价更新评估研究却很少。随着小城镇经济的发展,影响地价的因素及其重要性都不同程度的发生了变化,这些变化都会对地价产生不同程度的影响,只有对基准地价进行实时观测,不断更新,使基准地价反映实际地价水平,才能满足运用价格机制调控用地的要求,才能准确反映城镇地价分布规律和地价水平,满足土地市场发展的需要。近些年,随着社会经济的迅速发展,北安市的城镇规模、土地利用结构、城镇基础设施条件、环境质量以及土地供求关系等,都发生了显著变化,土地市场日趋活跃。为了满足目前的土地使用制度改革和土地市场的发展,对北安市城镇基准地价更新势在必行。本文根据北安市城镇土地市场发展特点对北安市城镇进行了基准地价更新研究。首先,明确基准地价更新内涵和相关基础理论,为基准地价更新实证研究奠定理论支撑;其次进行北安市城镇土地分等,城镇土地定级的调整,结合指数模型和BP神经网络进行更新基准地价评估,得到当前条件下商业、住宅基准地价和工业用地区片价等;再次,定量分析北安市城镇基准地价更新结果现状和时空变化规律,根据更新结果定性预测未来几年基准地价变化趋势,得出未来北安市城镇整体地价发展水平将稳中有升的结论;最后,将定量分析与定性分析方法相结合,根据预测结果提出北安市城镇基准地价更新结果应用建议。