潘良益（温州市瓯海区铁路配套建设管理委员会办公室）
摘要：当拆迁周期保持不变，安置房项目建设周期与财务费用一般成正比关系，而房屋开发以及管理的费用与施工工期成反比关系。安置房项目建设工程越快完成，则安置房项目周期建设成本越低，本文对安置房项目建设工程周期管理进行了研究，希望建设单位的管理人员提供一定帮助，缩短安置房项目建设工程的周期，提高建设工程的经济效益。
关键词：安置房建设工程周期管理费用
城市安置房的成本费用是由多项内容组成的，其中比较重要的有土地费用、项目开发费用、税费等等。城市安置房项目有着一定特殊性，在政府的干预下，安置房也被当做是已销售房屋，项目开发总值是不变的定量，现金流入不确定性可以忽略不计。本文对安置房项目建设工程周期管理进行了研究，施工单位一定要分析不确定因素的来源，缩短建设工程的周期，提高管理的水平，这样才能避免不确定因素的出现。
一、房屋开发费用、管理费用与施工周期成反比安置房项目建设周期一般可分为四个阶段，分别是准备阶段、招投标阶段、施工阶段以及竣工验收阶段。安置房项目建设工程得到了政府部门的重视，但是有的政府官员由于自身素质，经验或领导压力等原因，对项目建设并不重视，在项目准备以及招投标阶段，缺乏对各项工作的监督，在施工阶段，一味的追赶进度，忽视了建设的质量；在竣工验收阶段，也没有按照流程进行操作。安置房项目建设工程的施工工期与开发管理费用成反比，只有加快工程施工进度，才能提高建设项目的经济效益。只有做好费用管理工作，提高资金的利用率，才能促进安置房建设工程尽快完工。
在安置房建造的过程中，由于施工工期较难确定，所以这一时间很难控制，工程管理人员要善于总结经验，找到提高工作效率的方法，还要加强施工阶段的管理工作，建筑建造期一般是固定不变的，在不同的建设阶段，所花费的时间也有很大的不同。安置房项目建设周期固定不变，则项目建设准备时间越长，竣工验收所花费的时间越多，施工单位如果不断的缩短工期，则项目房屋开发费用会大大增加。在建设周期保持不变的条件下，施工建设准备阶段以及招投标阶段花费的时间越长，安置房项目建设周期越长；当建设周期延长后，项目的财务费用也会有所增加，为了降低成本，施工单位应控制好建设周期，还要避免不必要的经济支出，在实际操作的过程中，要加强对施工阶段时间的控制能力，还要尽量缩短施工工期。在工程竣工交付阶段，还要准备好相关手续与文件，做好被拆迁户的安置工作，这可以降低上访的概率。
二、施工工期取决于配套项目的施工进度安置房的施工工期会受到多方面因素的影响，为了更好的控制安置房项目建设工程的施工进度，相关单位不能以工作量完成的时间进度作为控制点，而应该考虑整个项目的建设进度以及配套项目的施工进度，将其定为时间节点，还要以建造速度最慢的单体建筑为进度标准。我国《建筑工程竣工备案表》对城市安置房项目交付标准有着新的定义，这也是安置房项目建设工程竣工交付以及验收需要考虑的重要参考依据。
该交付标准中涉及的内容比较多，首先，城市规划条件比较得到充分的落实；其次，城市规划配套设施需要全部建设完成；再次，单个工程的建设质量必须达标；第四，拆迁安置方案需要得到全部落实；第五，城市物业管理制度要得到落实；第六、配套水、电都要完成安装并验收通过；最后，在工程竣工后，相关设施、设备以及建筑残骸都要得到清理，建筑剩余构件要全部拆除，并且运送出去，对施工现场的长期进行清平处理。
只有达到上述标准，才能保证安置房项目建设工程的建造质量，在安置房小区中，是以建造速度最慢的单个工程为标准，只有所有的项目都完工，才能保证安置房项目建设的质量，施工单位要尽早的结束工期，还要加快单体建筑以及配套项目的施工进度，在确定配套工程时间节点后，要做好监督与管理工作，降低施工成本，促进安置房项目建设工程施工意义的最大发挥。
三、基于竣工备案的施工组织中单项工程或工序的并列和串联城市安置房建设项目一般都是以总价合同和固定单价合同发包的工程。因此，如果工程能按正常工期推进，项目经理就可不必考虑建设成本；但如果正常工期受到各种主客观原因影响发生变化，如何实现最短工期、最低成本、最优施工质量三者之间关系的平衡，就体现了项目经理水平的高下了。
影响施工工期的可控性较差的主客观原因主要有：（1）基础开挖中发现重要文物；（2）基础工程遇到特殊地质条件；（3）持续的恶劣气候；（4）政府重大决策；（5）某些建筑材料或特殊设备短缺；（6）重大劳资纠纷引发工人罢工；（7）发生重大安全事故；（8）承包商中途无履约能力。上述原因都可能导致安置房工程的停工，致使施工工期延长，引起中转费和财务费用的增加。如果出现了上述原因，必须要科学合理地编制工程进度计划，把全部工程内容分解和归纳为并列和串联的关系，找出其各自的逻辑顺序和制约关系，严格排列出施工的先后次序。在这里要强调的是，这种并列和串联关系的厘清是对安置房建设项目整体而言的，并不是各个单项工程简单的叠加组合。
需要强调的是，项目管理人员都会想方设法加快最慢单体建筑的进度，但对适当控制最快单体建筑的进度却不理解。从成本控制的角度来讲，实现单体建筑之间的进度均衡，应该是项目经理所应承担的最重要的任务，他必须明白，在同一小区中，安置房的建设成本和最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差是成正比的。
四、进度控制不当所引发的收益现金流风险和政治风险进度控制不当主要体现在工程内容之间的并列关系和串联关系被打破。打破串联关系，其造成的风险比较容易预见，就是直接延长了施工工期，造成建设周期的实际延长，引发中转费和财务费用的增加，进而增加项目实施主体的收益现金流风险。打破并列关系所引发的风险，笔者在前面已经分析过：在同一小区中，安置房的建设成本和最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差成正比，最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差越大，安置房的建设成本就越高；反之则越低。此外，并列关系的打破，也会间接瓦解串联关系。也就是说，打破并列关系，同样会增加项目实施主体的收益现金流风险。
无论是打破工程内容的并列关系还是串联关系，其导致的最终结果都是延长了项目的建设周期，造成安置房项目无法按计划进度交付安置，延长了腾仓期，对老百姓的正常生活秩序造成极大的影响，如果处置不当，甚至会对政府的信用和当地社会秩序的稳定造成负面影响。这是安置房建设进度控制不当可能会引发的政治风险。
五、结语安置房项目建设工程在建造的过程中，要做好工程周期管理工作，在建设项目中，成本控制以及造价控制是不同的概念，建设单位的管理人员一定要区别对待。造价控制主要是针对施工材料，是一种静态的控制方法；而成本控制是为了减少预算外的投资资金，施工组织一定要保证工期制定的合理性，这是一种动态控制的方法。在对安置房建造项目进行管理时，要采用造价控制的思维方式，不但要对价格进行合理的控制，还要实现成本与工期的协调性，降低工程施工的风险，避免一味的追赶进度而增加工程安全隐患事件。
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