我国反向抵押贷款产品创新研究

论文摘要

随着老龄化社会的到来,我国面临着日益严重的养老危机。虽然我国政府采取了多项措施,但由于我国仍是发展中国家,人口基数大、老化速度快、未富先老,养老问题的解决仍面临着诸多困难。从家庭养老来说,我国的计划生育国策使得“4+2+1”家庭时代的来临,劳动的一代将面临赡养双方父母和抚育孩子的沉重负担。目前,养老问题已成为影响我国建设成为和谐型社会的主要社会问题之一,而反向抵押贷款则为老人提供了在不丧失对房屋拥有的前提下分期获得房屋变现资金的一个现实途径。反向抵押贷款作为一种“以房养老,多方受益”的新金融产品,其基本特征就是将买房和养老相结合。具体来说,就是拥有房屋产权的老人向相关金融机构申请贷款时将房屋产权抵押给出贷方,并由该金融机构根据房屋价值评估,把评估出来的房产价格减去预期的价值贬损得到残值,以寿险的计算方式分摊到借贷人的预期寿命年限中,以一定的方式（按月或按年）向借贷人发放贷款,直至老人逝世,其房屋收归金融机构所有并将其进行处置（出售或租赁经营）。这样既可实现居者有其屋,保证老人居有定所的基本生活需要,又能将流动性差的固定资产房屋逐步变现,以满足老人生活的现金需求,获得稳定的现金流。本文首先对国外住房反向抵押贷款产品进行了分析,分别介绍了美国、英国、加拿大和新加坡等国发展住房反向贷款业务的经验;接着对我国推出住房反向抵押贷款的条件进行了分析;然后重点讨论了我国住房反向抵押贷款组织模式和产品定价问题。最后,就我国发展住房反向抵押贷款业务提出了具体的对策思路。总之,我国住房反向抵押贷款还是一个刚引入的贷款产品,广泛开展此项业务需要金融机构进行市场需求分析、成本分析、风险研究（房屋处理等）和定价（贷款利率的确定）。特别是要将国外经验与我国实际情况相结合,研究我国开展此项新业务的风险以及有效的防范措施。笔者相信,随着我国住房反向抵押贷款产品的推出,将会催生一个新的金融服务业务和市场。

论文目录

• 提要
• ABSTRACT
• 1 引言
• 1.1 我国推出反向抵押贷款的背景、目的及意义
• 1.1.1 选题的背景与目的
• 1.1.2 研究的意义
• 1.1.2.1 现实意义
• 1.1.2.2 理论意义
• 1.2 前人研究成果综述
• 1.2.1 国外研究成果
• 1.2.2 国内研究成果
• 1.3 本文研究方法与思路
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 研究思路
• 2 国外住房反向抵押贷款产品分析
• 2.1 美国住房反向抵押贷款分析
• 2.1.1 历史背景
• 2.1.2 主要产品
• 2.1.3 监管经验
• 2.2 英国住房反向抵押贷款分析
• 2.2.1 历史背景
• 2.2.2 主要产品
• 2.2.3 监管经验
• 2.3 加拿大住房反向抵押贷款分析
• 2.4 新加坡住房反向抵押贷款分析
• 2.5 国外经验总结
• 2.5.1 是老龄化社会的产物
• 2.5.2 产品呈现多样化趋势
• 2.5.3 发展离不开政府支持
• 2.5.4 强化监管和风险控制
• 2.5.5 注意吸引私营机构参与
• 3 我国推出反向抵押贷款的条件分析
• 3.1 我国家庭结构分析
• 3.2 我国养老保障情况
• 3.2.1 老年群众养老金不足
• 3.2.2 社会养老体系不健全
• 3.3 金融机构业务创新
• 3.3.1 金融机构需要寻找新的投向
• 3.3.2 商业银行开展金融创新
• 3.4 法律法规分析
• 3.5 风险因素分析
• 3.5.1 信用风险分析
• 3.5.2 市场风险分析
• 3.5.3 操作风险分析
• 4 我国住房反向抵押贷款组织模型与产品定价
• 4.1 住房反向抵押贷款组织模型
• 4.1.1 关于产品属性和组织模式的讨论
• 4.1.2 贷款机构的选择
• 4.1.3 经营方式的确立
• 4.2 住房反向抵押贷款产品定价
• 4.2.1 无赎回权产品的定价
• 4.2.2 有赎回权产品的定价
• 5 我国发展住房反向抵押贷款的对策思路
• 5.1 充分发挥政府作用
• 5.2 大力开展产品创新
• 5.3 完善相关法律法规
• 5.4 吸引多种机构参与
• 5.5 加强相关风险管理
• 5.5.1 利率风险管理
• 5.5.2 长寿风险管理
• 5.5.3 房价风险管理
• 5.5.4 逆向选择与道德风险管理
• 基本结论
• 致谢
• 参考文献
• 详细摘要