论文摘要
自美国威廉·莱维特创始了经济适用房理念以来,经济适用住房在我国已走过十多年的历程,但在实施过程中出现供应对象失控、价格偏高、面积超标等不良社会现象。对此,有人提出批评,有人提出改良,也有人叫停。因此,研究经济适用住房的政策实施效果如何,有很强的实践意义。经济适用住房作为政策性商品住房,是我国政府对现有住房供应结构的一种宏观调节。在十多年的发展中,我国经济适用住房的开工面积、投资完成额及销售状况等方面,都取得了较大突破。从横向看,我国经济适用住房相关指标与各个地区经济发展水平基本相适应,经济发达地区的经济适用住房实施效果较好;从纵向看,其相关指标在我国东部、中部和西部地区间存在明显的区域差别,基本呈现出东部地区开始缩小、西部地区大力推进、中部地区稳步发展的规律。但诸如销售对象失控等负面现象,影响了政策实施效果。而更难以解决的问题是,经济适用住房供需严重失衡,究其原因,作为经济适用住房的主管部门,政府负有不可推卸的主要责任。政府处于“政府制订、政府执行和政府监管”的局面,使其在主动让利的执行政策上积极性不够,更何况相应的监督机制还不完善,而我们对于房地产市场种种明目张胆的违法违规行为,又责罚过轻、缺乏震撼性违法成本,或者甚至责罚缺位,常常导致经济适用房既不经济也不适用,违反某些法律法规的行为还未得到应有的惩罚。解决我国现行经济适用住房制度中存在的问题,应该好好学学新加坡、香港政府的做法:在政策性住房市场上政府身体力行。为强化政府责任与义务,建议把各地政府解决普通民众住房问题情况作为重要的政绩考核,强化政府对保障性住房的应有热情,在财力支持及土地审批的政府后盾下,增大经济适用住房的有效供给,缓解供求紧张局面。同时完善购房条件、缩小购房人数,控制经济适用住房的保障范围,使申购者的住房需求基本都能得到保障;在现有购房人资格审查条件中,附加个人担保制度,由担保人担保申请人收入、住房等情况的真实性:当经济适用住房上市时,严格上市交易对象,规定只能以当前价格卖给当地经济适用住房管理部门,并按扣除物价因素后的一定比例上缴个人税,避免经济适用住房的买卖投机行为。其次,必须对政府、经济适用住房开发商及申购者,实施严格有效的内外监督,并加大惩罚措施,使其违规操作的机会成本远大于潜在收益。从以上方面改进和规范经济适用房制度,调整政府在房地产市场中的作用,引导其良性发展,使其政策效果得以充分展现。