“TC水城”项目策划方案

论文摘要

农村城市化在我国正是方兴未艾。城市化并不是将农村变成城市，而是更多的农村人口进入城镇生活。农村人口进城有两个选择，一是去大城市，一是到最近的城镇。农民由于自身的观点、素质、价值观影响，更多的是选择后者。这造就了县级城镇的急速膨胀，“县城”逐渐向“城市”过渡。在此过渡中，如何定位城市，如何借助开发项目来改变城市的形象，这是在城市化进程中县城所面临的一个普遍的问题。本文旨在以“TC水城”策划项目为例做一些这方面的探讨。通过对该项目所涉及的PEST、项目资源、波特五力、及SWOT矩阵分析发现：一，该项目所涉及的环境资源，特别是水资源和明代古城墙是该项目的独特资源，可善加利用；二，项目所涉及的市场资源、自然资源、文化资源、历史资源及大的消费环境决定了该项目策划方向；三，在对周边的旅游项目分析中，发现了现有市场中缺少近山亲山，近水亲水的项目，从而发掘出该项目的补缺者市场战略。通过借用传统管理工具分析，本文策划出具有创造性的产品：将新建的防洪堤装饰成新城墙与老城墙环接，从而使该项目成为完整的新城；在新城内引两江水建成龙形水系图；通过其他建筑物的规划设计，使之成为川中丽江的有水休闲项目。另外，本文还在城市运营的管理方式、运作方式以及城市营销方法等方面做了一些探讨。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 前言
• 第一部分 问题提出
• 1.1 ST县的定位不清
• 1.2 历史文化没有得到很好的传承
• 1.3 城市没有风格
• 1.4 没有充分利用资源优势
• 1.5 没有借重周边优势
• 第二部分 地块现状和政府的想法
• 2.1 地块现状
• 2.1.1 地块描述
• 2.1.2 地理状况
• 2.1.3 使用情况
• 2.1.4 周边环境状况
• 2.2 政府想法
• 2.2.1 回归土地价值
• 2.2.2 使该区域成为新的城市建设热点
• 2.2.3 借助该项目开发推动县域经济发展
• 2.2.4 通过项目提升ST的知名度
• 第三部分 相关文献及案例分析
• 3.1 相关文献综述
• 3.1.1 城市运营的相关理论研究
• 3.1.2 与城市运营的相关概念
• 3.1.3 国内有关城市经营的相关探索
• 3.2 相关案例及分析
• 3.2.1 国内相关案例
• 3.2.2 案例分析
• 第四部分 项目分析
• 4.1 资源分析
• 4.1.1 历史文化资源
• 4.1.2 旅游资源
• 4.1.3 市场资源
• 4.1.4 项目资源
• 4.1.5 交通资源
• 4.2 环境分析
• 4.2.1 政治环境
• 4.2.2 经济环境
• 4.2.3 文化环境
• 4.2.4 技术环境
• 4.3 竞争分析
• 4.3.1 同业竞争
• 4.3.2 消费者分析
• 4.4 SWOT分析
• 4.4.1 优势
• 4.4.2 劣势
• 4.4.3 机会
• 4.4.4 威胁
• 4.4.5 SWOT分析结论
• 第五部分 项目目标
• 5.1 功能目标
• 5.2 形象目标
• 5.3 经济目标
• 5.4 社会目标
• 第六部分 项目定位
• 6.1 规划名称:TC水城
• 6.2 项目概念
• 6.3 定位
• 6.3.1 总定位
• 6.3.2 产品定位
• 6.3.3 功能定位
• 第七部分 项目规划
• 7.1 规划概述
• 7.2 规划详述
• 7.2.1 龙形水系图
• 7.2.2 文化艺术城墙
• 7.2.3 有水休闲长滩
• 7.2.4 风情水街
• 7.2.5 “城内”景观
• 7.2.6 两江江景线
• 第八部分 项目运作
• 8.1 TC水城管委会
• 8.2 TC水城项目运营公司
• 第九部分 项目营销战略
• 9.1 目标市场的确立
• 9.1.1 成都休闲旅游市场
• 9.1.2 绵阳休闲旅游市场
• 9.1.3 ST休闲市场
• 9.2 竞争战略
• 第十部分 项目营销策略
• 10.1 产品策略
• 10.1.1 TC水城十大景观，吸引百万消费客
• 10.1.2 完整业态和景点，拉动百万消费客
• 10.2 促销
• 10.2.1 公关促销
• 10.2.2 广告促销
• 10.2.3 人员促销
• 10.3 营销渠道与价格
• 第十一部分 效益预测
• 11.1 土地转让收益
• 11.2 运营公司收益
• 11.3 税收收益
• 11.3.1 营业税及附加
• 11.3.2 土地增值税计算
• 第十二部分 风险对策
• 12.1 政策风险
• 12.2 市场风险
• 12.3 资金风险
• 结论
• 参考文献
• 附件
• 致谢