楼花按揭法律制度研究

论文摘要

楼花按揭,是以在建甚至是未建的预售商品房作为担保标的取得银行贷款的一种新的融资担保方式。该担保方式 90 年代初自香港传入我国大陆后,极大地推动了我国房地产业的发展和住房改革的深化。楼花按揭,一方面使普通百姓拥有商品房的梦想成为现实,扩大了房地产的销售市场,促进了经济的发展;另一方面,楼花按揭的应用,扩大了银行业务范围并避免了银行在商品房开发、预售两个独立的环节中分别向开发商、购房人融资贷款的交叉占有资金形式,从而在一定程度上缓解了我国房地产市场资金紧张的状况。然而,从理论层面上讲,由于这种新的担保方式源于英美法系,而我国担保法律制度继受的是大陆法系,在我国现有的担保法律制度框架下找不到与楼花按揭相对应的担保形式。立法及实务中,多以抵押制度来调整楼花按揭关系,但是楼花按揭在许多方面并不能为抵押制度所涵纳,故楼花按揭引入大陆后引起了人们认识上的差异及法律适用上的混乱,如何正确认识楼花按揭的法律性质并寻求合理的制度规范之,便具有了重要的现实意义。本文通过对国内外有关于楼花按揭法律制度的研究,认为楼花按揭应归属于大陆法上的让与担保,并在重新定性基础上,试图对楼花按揭内容进行重新规制并探寻相应的配套措施。文章除引言和结语外共分为五大部分: 第一部分:楼花按揭概述。 从制度的起源入手,分析了按揭的实质内涵并阐述了楼花按揭的由来、含义、功能、特征、法律效力及楼花按揭在我国的引入。楼花按揭是指,于在建楼宇预售时,购房人(按揭人)将其与开发商所签订的《楼花买卖合同》中所取得的物业权利让与于银行(按揭权人)作为担保,向银行贷款支付除其已交首期购房款外尚欠的房款,购房人于期满偿还所贷款项本息及其他费用后,银行将物业权利重新让回于购房人,反之,银行有权采取多种方式就标的物优先受偿或请求法院颁布禁令取消购房人的回赎权。楼花按揭作为房地产领域一种广泛应用的融资担保手段,使开发商、购房人、银行三方利益得到最佳的整合,其特征主要表现在:涉及两个合同关系和三方关系人;标的物实质上为期待权;通过移转楼花业权来设定;按揭权的实现方式具有多样性。楼花按揭的法律效力主要体现在购房人与银行之间的对内法律效力和对按揭当事人之外的第三人所产生对外法律效力两个方面。 第二部分:楼花按揭在我国的现状及存在的问题。 介绍了我国楼花按揭设

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 引言
• 一、楼花按揭概述
• （一） 楼花按揭的含义
• 1、楼花的含义
• 2、按揭的含义
• 3、楼花按揭的含义
• （二） 楼花按揭的法律功能、特征
• 1、楼花按揭的法律功能
• 2、楼花按揭的法律特征
• （三） 楼花按揭的法律效力
• 1、楼花按揭的对内法律效力
• 2、楼花按揭的对外法律效力
• （四） 楼花按揭在我国的引入
• 二、楼花按揭在我国的现状及存在的问题
• （一） 楼花按揭（抵押）的设定过程
• （二） 楼花按揭（抵押）设定合同中的主要内容
• （三） 楼花按揭所涉及的法律关系
• （四） 楼花按揭中存在的问题
• 1、楼花按揭法律性质上认识上的困惑
• 2、当事人利益失衡问题突出
• 3、小结
• 三、楼花按揭的法律性质
• （一） 对不动产抵押说的质疑
• （二） 对权利质押说的质疑
• （三） 对按揭说的反驳
• （四） 楼花按揭具有让与担保法律性质
• 1、让与担保的概念及特征
• 2、让与担保的性质及效力
• 3、我国楼花按揭应归属于大陆法中的让与担保
• 四、楼花按揭的法律调整
• （一） 立法上确立让与担保的必要性和可行性
• （二） 楼花按揭法律之重新规制与双方利益之衡平
• 1、楼花按揭纠纷诉讼主体的确定
• 2、楼花按揭法律关系中双方当事人利益之衡平与保障
• 3、楼花按揭合同中不合理条款之重新规制
• 五、楼花按揭中银行规避风险的法律措施
• （一） 银行面临的来自多方面的风险
• 1、来自开发商的风险
• 2、来源于购房人的风险
• 3、来源于国家政策或不可抗力的风险
• （二） 银行风险的防范、转移、控制措施
• 1、律师的积极参与银行风险的防范
• 2、开发商担保责任与银行风险的化解
• 3、保险业的介入与银行风险的转移
• 4、政府扶持与银行风险的控制
• 结语
• 参考文献
• 后记