宏观调控与地产公司的融资策略研究

论文摘要

自上世纪九十年代以来,我国房地产市场始终出于上行状态,期间或有起伏,但房价始终昂首向上,且有加速之势。为此,国家自2003年下半年始,陆续出台相关政策,以稳定房市,使房地产市场的发展健康和稳定。在收效甚微的情况下,去年连续发文以抑制此种非正常的上涨。至今年出现多个国家一线城市土地流拍,甚至有房地产公司宁愿缴纳7000万元的违约金,也要将去年拍得的“地王”转让出去,或收归国有。房市进入“严冬”,“拐点说”自今年春节左右更是传于坊间。具体体现在房地产公司的资金面全面吃紧,房地产行业面临“洗牌”,甚至有地方政府出台有关“新政”来提升购买力,给市场注入信心。房地产公司融资的及时与否,融资的数额大小已不仅关系到公司的今后发展,甚至影响到公司的生存。房地产业是国民经济的支柱产业,无论是对老百姓的微观生活,还是国家的宏观经济层面都具有十分重要的现实意义。本文在分析近现代融资理论和近期我国一系列宏观调控政策的基础上,对我国房地产企业的融资现象进行了列举和分析,包括贷款融资、股权融资、债券融资等均做了具体的阐述与列举,并且结合案例,分析了不同房地产公司的融资策略。如对于规模较小的内地房地产公司如何选择适合自身的融资方式,完善现有的融资渠道等提出部分建议。本文可为房地产公司的融资提供参考,亦可为有关金融监管部门的决策提供参考。

论文目录

• 中文摘要
• 英文摘要
• 1. 引言
• 1.1 研究的背景和意义
• 1.1.1 国内房地产市场和房地产企业概况
• 1.1.2 我国房地产行业的风险
• 1.1.3 透过涌动的风险看发展机遇
• 1.2 研究的目的和主要内容
• 1.2.1 一个值得深思的问题和房地产企业的隐痛
• 1.2.2 展开此文分析的原因与目的
• 1.3 研究方法
• 2. 企业融资理论相关研究
• 2.1 企业融资的基本原则
• 2.2 企业融资方式的比较
• 2.2.1 股权融资与债权融资的对比
• 2.2.2 直接融资与间接融资的对比
• 3. 房价上涨的有关原因和宏观调控政策的解读
• 3.1 房价上涨的有关原因
• 3.1.1 房屋的供不应求
• 3.1.2 土地供应量不足
• 3.1.3 多种需求集中释放，投资投机需求大量入市
• 3.1.4 地价房价“倒挂”现象严重，推动房价上涨
• 3.2 一系列宏观调控政策的出台及解读
• 3.2.1 2003年至今出台部分政策一览
• 3.2.2 2006年后一系列宏观调控政策的解读（至2008年初）
• 3.3 观望情绪的弥漫及融资问题的凸显
• 4. 房地产企业融资特点及典型案例分析
• 4.1 贷款融资
• 4.1.1 我国房地产行业贷款融资状况
• 4.1.2 我国房地产企业贷款的风险分析及案例
• 4.1.3 对我国房地产贷款融资的四点建议
• 4.2 股权融资
• 4.2.1 企业定向增发的原因
• 4.2.2 目前房地产公司定向增发的四种方式
• 4.2.3 房地产公司定向增发的趋势
• 4.3 债券融资
• 4.3.1 国外房地产企业债券融资概述及其意义
• 4.3.2 我国房地产企业债券发展的趋势
• 4.3.3 我国房地产企业债券融资的特点
• 4.3.4 对我国房地产企业债券融资的四条建议
• 4.4 房地产投资基金
• 4.4.1 房地产投资基金的内涵
• 4.4.2 房地产投资基金的融资变革意义
• 4.4.3 我国房地产投资基金的发展现状
• 4.4.4 新加坡房地产信托投资基金借鉴意义
• 4.4.5 对发展我国房地产投资基金两点思考
• 4.5 境内房地产公司国内上市及买壳上市典型案例
• 4.5.1 香港交易所IPO
• 4.5.2 内地A股IPO
• 4.5.3 买壳上市
• 4.6 境内房地产公司境外上市的“化蛹为蝶”典型案例
• 4.6.1 鑫苑（中国）置业上市（纽交所主板）
• 4.6.2 中华房屋（新兴地产）上市（自OTCBB转板）
• 4.7 其他融资方式（境内外公司的合作开发）
• 5. 宏观调控下房地产公司融资模式的研究
• 5.1 从中华房屋（新兴地产）得到的启示
• 5.2 从恒大地产两次IPO失败得到的启示
• 5.3 房地产开发企业主要融资渠道比较
• 5.4 宏观调控下房地产公司融资模型
• 6. 结论
• 致谢
• 参考文献
• 附录
• 新加坡上市规则—主板上市基本要求
• 新加坡上市规则—上市费用
• 境外交易所对上市公司的要求和特点