房地产开发项目风险控制研究

论文摘要

随着我国经济社会的发展,城市化进程的加快,人们对住房的需求急剧增加,极大地促进了房地产行业的发展,但同时,房地产行业也面临着各种风险。房地产开发项目投资大、资金回收慢,在整个生命周期的不同阶段面临不同的风险,因此,对房地产开发项目的风险进行识别和分析,并找出相应的对策控制风险,对于减少房地产开发项目风险,保证房地产开发项目投资的成功,具有重要意义。根据房地产开发项目的流程及房地产开发项目的特点,可以将其划分为四个阶段,即:决策阶段、征地阶段、建造阶段和销售阶段。因而,可以将房地产开发项目风险控制研究分为四部分:决策阶段风险控制研究、征地阶段风险控制研究、建造阶段风险控制研究和销售阶段风险控制研究。分别对每个阶段构建风险控制模型,并运用模型对每个阶段的风险进行研究,在此基础上,提出相应的风险控制对策建议。由于每个阶段的风险特点不同,根据各个阶段风险因素的特点,决策阶段和征地阶段采用模糊综合评价法构建模型,建造阶段和销售阶段采用系统动力学构建模型;并对决策阶段、征地阶段和建造阶段进行实证研究,销售阶段进行算例研究。决策阶段主要考虑项目的可行性,选取政策风险、管理风险、市场风险、技术风险和社会风险五类风险因素做为一级指标,选取城市规划、税收政策、金融风险、土地政策和产业政策等20类风险因素做为二级指标,构建决策阶段风险评价指标体系,在此基础上,构建决策阶段风险评价模型,并进行实证研究。征地阶段选取政策风险、金融风险、拆迁风险、环境风险和投标风险做为一级指标,选取土地风险、环保政策、产业政策和城市规划等18类风险因素做为二级指标,构建征地阶段风险评价指标体系,在此基础上,构建征地阶段风险评价模型,并进行实证研究。建造阶段涉及到项目质量、人员、进度和投资等多个风险因素,根据建造阶段特点,结合系统动力学理论,构建房地产开发项目建造阶段系统动力模型,模型共包括32个变量,并运用模型进行实证研究。销售阶段主要是将所建造的商品房销售出去,使资金及时回笼,保证房地产公司的资金链正常运行。运用系统动力学理论与方法,通过深入分析销售系统的结构以及系统相关因素的内在联系,构建房地产开发项目销售阶段系统动力学模型。模型共包括15个变量,其中有房屋数量和潜在购房家庭两个状态变量。运用模型进行算例研究,并对广告效应度、销售效应度、配套服务、有能力购买家庭进行敏感性分析,研究这些风险因素对销售风险的影响。在对决策阶段、征地阶段、建造阶段和销售阶段四阶段的风险控制研究后,有针对性地提出对策建议,并做出结论与展望。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第1章 绪论
• 1.1 研究背景和意义
• 1.2 国内外研究现状综述
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.3 本文研究的主要内容和方法
• 1.3.1 研究内容
• 1.3.2 关键问题及解决方法
• 1.4 创新之处
• 第2章 房地产开发项目风险控制的理论基础
• 2.1 房地产商品特征及开发程序
• 2.1.1 房地产商品的特征
• 2.1.2 房地产开发项目的开发程序
• 2.2 房地产开发项目风险管理理论
• 2.2.1 风险管理的内涵
• 2.2.2 房地产开发项目风险管理的特征
• 2.3 相关研究方法
• 2.3.1 模糊综合评价法
• 2.3.2 系统动力学
• 第3章 房地产开发项目决策阶段风险控制研究
• 3.1 决策阶段风险识别
• 3.1.1 政策风险
• 3.1.2 管理风险
• 3.1.3 社会风险
• 3.1.4 市场风险
• 3.1.5 技术风险
• 3.2 决策阶段风险评价模型
• 3.2.1 决策阶段风险指标体系
• 3.2.2 决策阶段风险计算步骤
• 3.3 决策阶段实证研究
• 3.3.1 C项目背景介绍
• 3.3.2 决策阶段风险计算
• 第4章 房地产开发项目征地阶段风险控制研究
• 4.1 征地阶段风险识别
• 4.1.1 政策风险
• 4.1.2 金融风险
• 4.1.3 拆迁风险
• 4.1.4 环境风险
• 4.1.5 投标风险
• 4.2 征地阶段风险评价模型
• 4.2.1 征地阶段风险指标体系
• 4.2.2 征地阶段风险计算步骤
• 4.3 征地阶段实证研究
• 4.3.1 W项目背景介绍
• 4.3.2 征地阶段风险计算
• 第5章 房地产开发项目建造阶段风险控制研究
• 5.1 建造阶段系统动力学模型的构建
• 5.1.1 建造阶段风险边界确定
• 5.1.2 建造阶段风险因果关系图
• 5.1.3 建造阶段系统动力学模型
• 5.1.4 建造阶段系统动力学模型变量说明
• 5.1.5 建造阶段系统动力学模型主要方程
• 5.2 建造阶段实证研究
• 5.2.1 A项目背景介绍
• 5.2.2 建造阶段实证分析
• 第6章 房地产开发项目销售阶段风险控制研究
• 6.1 销售阶段系统动力学模型的构建
• 6.1.1 销售阶段风险边界确定
• 6.1.2 销售阶段风险因果关系图
• 6.1.3 销售阶段系统动力学模型
• 6.1.4 销售阶段系统动力学模型变量说明
• 6.1.5 销售阶段系统动力学模型主要方程
• 6.2 销售阶段算例研究
• 6.2.1 销售阶段模型算例仿真及结果分析
• 6.2.2 销售阶段风险控制点识别与仿真分析
• 第7章 房地产开发项目风险控制对策研究
• 7.1 决策阶段风险控制对策
• 7.2 征地阶段风险控制对策
• 7.3 建造阶段风险控制对策
• 7.4 销售阶段风险控制对策
• 第8章 结论与展望
• 8.1 主要结论
• 8.2 研究展望
• 致谢
• 参考文献
• 攻读硕士学位期间发表的学术论文