杭州市住宅空置特征与空置率实证研究

论文摘要

目前,国内对于城市住宅空置定义及空置率的计算方法还没有统一合理的标准,无法与国外的相关数据进行房地产空置率的国际比较,因而国内学者在判断我国是否存在房地产泡沫上争议较大。因此,目前我们亟需制定一个统一合理的客观标准来正确地判断我国房地产业的发展状况。通过对国内外研究动态的总结、比较和分析,本文对空置、空置率及合理空置率的概念进行了界定,并分析了空置率的影响因素。此外,本文对求解合理空置率应考虑的因素进行了经济学分析,在借鉴国内外已有的合理空置率模型基础上,改进了以往模型,构建了适合横截面数据估算合理空置率的模型。通过实地抽样调查的方式,本文获得了2007年12月至2008年1月期间,杭州市6个主城区207个楼盘的实际空置率数据,从空间分布、基于建筑年代及基于住宅类型三方面分析了杭州市住宅空置特征及影响因素。此外,根据本文构建的求解合理空置率模型,对当前杭州市主城区的合理空置率进行了实证研究,将估算得到的合理空置率与实际空置率进行比较,分析杭州市住宅的空置成因及住宅市场的发展趋势,并提出了一些有针对性的解决高空置率的对策,以促进房地产市场健康有序地发展。

论文目录

• 致谢
• 摘要
• Abstract
• 目录
• 表目录
• 图目录
• 1 绪论
• 1.1 选题背景及研究意义
• 1.1.1 选题背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 研究目标与研究内容
• 1.2.1 研究目标
• 1.2.2 研究内容
• 1.3 研究方法与文章结构
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 文章结构
• 2 国内外研究动态
• 2.1 关于空置率定义的研究动态
• 2.1.1 空置概念的由来
• 2.1.2 空置率、合理空置率的研究动态
• 2.2 住宅空置率计算方法的研究动态
• 2.2.1 国外通用的计算方法
• 2.2.2 港台地区的计算方法
• 2.2.3 当前我国的空置率计算方法
• 2.2.4 国内外空置率计算方法比较
• 2.3 住宅合理空置率的实证研究动态
• 2.3.1 定性确定合理空置率的研究现状
• 2.3.2 国外合理空置率的实证研究动态
• 2.3.3 我国合理空置率的实证研究进展
• 2.4 小结
• 3 空置率研究的理论框架设计
• 3.1 概念界定
• 3.1.1 住宅空置概念的界定
• 3.1.2 住宅空置率概念的界定
• 3.1.3 住宅合理空置率概念界定
• 3.2 空置率的影响因素分析
• 4 研究区域的选择及数据的收集处理
• 4.1 研究区域概况
• 4.1.1 空间范围
• 4.1.2 时间范围
• 4.2 数据说明
• 4.2.1 数据的来源和可靠性
• 4.2.2 数据的收集
• 4.2.3 数据资料的预处理
• 4.3 技术路线
• 5 杭州市住宅空置特征分析
• 5.1 空间分布特征分析
• 5.1.1 实际空置率计算及空间分布特征
• 5.1.2 空置率空间分布差异分析
• 5.2 基于建筑年代的空置特征分析
• 5.2.1 建筑年代对空置率的影响研究
• 5.2.2 基于建筑年代的空置率影响因素分析
• 5.3 基于住宅类型的空置特征分析
• 6 住宅合理空置率模型建立
• 6.1 合理空置率影响因素的经济学分析
• 6.1.1 供需关系下的合理空置量
• 6.1.2 求解合理空置率应考虑的因素
• 6.2 合理空置率的影响因素选择
• 6.3 合理空置率公式的推导
• 6.3.1 房价变化率与空置率的关系
• 6.3.2 未知函数形式的构建
• 6.3.3 合理空置率模型的确立
• 7 杭州市住宅空置率实证研究
• 7.1 合理空置率计算与结果处理
• 7.2 合理空置率与实际空置率的比较
• 7.3 住宅空置的成因
• 7.4 住宅市场发展趋势
• 7.5 解决住宅高空置率的对策
• 7.5.1 政府方面
• 7.5.2 开发商方面
• 7.5.3 金融机构方面
• 8 结论与讨论
• 8.1 主要结论
• 8.2 可能的创新
• 8.3 未来的研究方向
• 参考文献
• 附表1
• 附录2:作者简历