论文摘要
近年来,随着我国房地产市场的繁荣,房地产中介机构不断涌现。房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪,其中房地产买卖经纪活动是其中的主要业务,是指房地产经纪人通过提供自己的专业服务而促成房地产买卖合同成立的行为。在我国司法实践中,绝大多数情形下虽然法院将房地产经纪合同视为居间合同,但由于房地产经纪合同本身存在特殊性,围绕房屋委托人“跳中介”、经纪人“吃差价”等房地产经纪活动中的典型纠纷,法院对房地产经纪合同法律属性的不同认定,将会直接影响到对房地产经纪活动中当事人权益的保护。从房地产相关法律法规、各省市房地产经纪合同样本以及房地产经纪活动流程来看,房地产经纪合同不仅包含居间合同,还包含了委托合同、委托代理合同的某些要素。从各国房地产经纪立法状况来看,美国采用广义代理制度,德国将房地产经纪当作传统民事居间,后一种立法模式在实践中已出现问题;而我国香港、台湾地区房地产立法则将房地产经纪合同定性为具有代理、居间的法律属性。本文的核心论点是,现阶段我国房地产经纪合同包含了居间、委托、委托代理合同等法律属性,属于典型的混合合同。在司法实践中,法官可采用类推适用主义原则,根据具体案情的不同,分别类推适用居间合同、委托合同、委托代理合同的相关规则,以期更好地解决房地产经纪活动中频繁出现的法律纠纷问题。
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