论文摘要
随着我国工业化、城镇化进程的加快,城市人口的快速增长,促使城镇建设用地规模不断扩大。然而,由于受到城乡二元结构(户籍、土地产权等)的客观限制,虽然一部分农村人口在城市定居,但在农村仍然留有宅基地,导致农村宅基地闲置,土地浪费严重,农村土地整理潜力巨大。据我国城镇化进程的分析资料估计,到2025年,累计将有3.35亿左右乡村人口转移进城,平均每年1675万人左右,每年将有25.13万hm2的农村宅基地可能闲置不用。另外,我国城乡建设用地结构不合理,使人地矛盾和土地资源稀缺问题更加凸显。因此,国土资源部颁布了一系列宅基地退出相关政策,积极盘活农村存量建设用地,以缓解城镇建设用地扩张的压力。而农民是参与宅基地退出实践最直接的群体,只有在充分尊重农民意愿、保障农户合法权益、提高农户宅基地退出满意度的基础上,才能顺利开展农村居民点整理,推动宅基地退出政策的实施。本研究以无锡宅基地退出政策试点为例,以农户意愿为出发点,结合宅基地退出农户满意度研究,通过农户调查,对农户参与宅基地退出意愿以及农户宅基地退出满意度进行实证分析,探索宅基地退出的实施机制,探讨无锡宅基地退出政策所存在的问题并进行分析,进一步完善宅基地退出政策。主要研究内容如下：(1)宅基地退出政策梳理及无锡宅基地退出政策分析。本文首先总结了我国近年来宅基地利用现状,对中央、国土资源部、江苏省的宅基地退出相关政策进行了系统梳理,并总结了各地方宅基地退出实践特点；其次分析了无锡宅基地退出政策出台背景,详细阐述了无锡宅基地退出政策内容及政策特点；然后描述了2011年惠山区、锡山区宅基地退出工程项目区概况,包括宅基地退出及农户安置情况；最后系统分析了无锡宅基地退出政策实施成效。(2)宅基地退出意愿实证研究。本文通过设计农户调查问卷,选取无锡宅基地退出试点地区锡山区和惠山区的三个村91户农户进行问卷调查,了解农户参与宅基地退出的意愿。运用二项logistic回归模型,分析调研区域特征、农户个体特征、家庭特征、居住条件等因素对受访者宅基地退出意愿的影响,并对三个调研村庄进行宅基地退出意愿模型对比分析。研究分析表明：①71.93%的被访农户对农村居住环境总体情况比较满意；②63.16%的农户愿意有偿退出宅基地；③通过对总样本进行模型分析得出：影响农户宅基地退出意愿的动力因素有学历、家中老人小孩数量、宅基地面积,阻力因素有农民年龄、房屋建造成本、对现居住地满意度；④通过对调研村庄进行模型对比分析得出：三联村农民宅基地退出意愿与其他两个村差异较大,三联村宅基地退出意愿仅为20%,港东村、村前村均为80%左右,年龄、宅基地面积、对现居住地满意度因素对于三联村宅基地退出意愿有显著影响,家中老人小孩数量、房屋建造成本、对现居住地满意度因素对港东村宅基地退出意愿有显著影响,学历、宅基地面积、房屋建造成本以及对现居住地满意度因素对村前村宅基地退出意愿有显著影响,年龄、学历、家中老人小孩数量、宅基地面积以及对现居住地满意度因素导致三联村宅基地退出意愿明显低于港东村、村前村。(3)宅基地退出满意度实证研究。本文对无锡锡山区和惠山区的两个安置小区的90户已退出宅基地居民进行了调研,了解其宅基地退出后的满意度。运用有序probit模型,分析农户个人特征、家庭特征、政策特征、生活质量特征等因素对受访者宅基地退出满意度的影响,并对两个调研小区进行宅基地退出满意度模型对比分析。研究分析表明：①61.11%的被访居民对宅基地退出工程实施比较满意；②较宅基地退出前,有将近50%的家庭年收入有提高,平均每户年收入增加10816.67元,其余50%的家庭年收入较宅基地退出前没什么变化；③宅基地退出后农户日常生活开支明显增加,平均每个家庭搬迁后每月日常支出要增加955.01元；④通过总样本模型分析得出：年龄越大、原有住房面积越大、原有住房使用年限越长、新房装修费用越高的受访者对宅基地退出满意度越高；相反,宅基地越早退出、月生活开支比例增加越高的被访问者宅基地退出满意度越低；⑤通过小区模型对比分析得出：原有住房面积、住房使用年限、搬迁时间、月生活开支增加比例因素对新湖苑宅基地退出满意度有显著影响,年龄、住房使用年限、搬迁时间、新房装修费用、月生活开支增加比例因素对金惠苑宅基地退出满意度有显著影响,年龄、原有住房面积、住房使用年限、搬迁时间、新房装修费用因素导致新湖苑宅基地退出满意度明显高于金惠苑。