“小产权房”流转法律问题探究

论文摘要

2010年,在我国城市商品房价格畸高的背景下,“小产权房”的热销引起了各方的广泛关注。“小产权房”指的是建在农村集体土地上的、向本集体以外的成员销售的房产,它以城市商品房25%～30%的价格吸引了众多购房者。目前,“小产权房”已经占到整个售房面积的20%,成为了我国房产体系中一种重要的房产类型。“小产权房”的出现和发展不是偶然的,是我国市场经济发展过程中现存制度之间的矛盾、制度和现实经济发展之间矛盾的必然结果。在市场经济发展的过程中土地实现大幅增值,但是,我国二元的土地制度使得农村集体土地的所有权人——农民集体不能合理地享受其增值收益,而被地方政府和房地产开发商瓜分了。随着市场经济的发展,农民的市场意识和权利意识逐渐增强,他们利用现有制度和法律的灰色地带创造性地发明了“小产权房”这种房产类型,打破现有的利益分配格局,主动参与市场资源的优化配置。“小产权房”表达了农民集体主动参与市场经济的诉求。在我国现行的上地法律体制下,集体土地无法直接进入非农用地市场,农地转非的唯一合法途径就是通过政府征地,转变为国有土地；“小产权房”.的出现虽然体现了城镇居民对住房诉求的表达,是农民渴望土地收益的创新尝试,但为现行法律制度所不容。而“小产权房”的实质问题在于,集体建设用地使用权能否进行自由流转。本文试图通过对“小产权房”流转的合法性、合理性和必要性进行探讨,找出其问题的症结所在,阐释我国建立集体建设用地使用权流转制度的必要性,设想以建立完善的集体建设用地使用权流转制度为核心,以平衡相关主体的利益和适当修改相关法律为补充,从根本上解决“小产权房”流转问题。全文分为四个部分,内容概要如下：第一部分对“小产权房”的概念进行分析,对“小产权房”流转的定义界定,从而得出“小产权房”具有特殊的含义和表现形式,以及与大产权房的重大区别。第二部分对“小产权房”流转所面临的法律困境进行分析,提出其问题的根源在于我国现行的集体建设用地使用权流转制度。通过分析我国现行集体建设用地使用权流转制度存在的弊端,进而得出完善集体建设用地使用权流转制度必要性的结论。第三部分对“小产权房”流转存在的合法性、合理性和必要性进行分析,从而认为“小产权房”流转具有合法性、合理性和必要性,应当逐步使其流转合法化才能真正符合法的正当理性本质和社会公平正义的需要。第四部分对集体建设用地使用权流转制度的意义和构建进行探讨,并提出以完善集体建设用地使用权流转制度为核心,以平衡相关主体的利益和适当修改相关法律为补充,从而彻底解决“小产权房”流转法律问题。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 一、"小产权房"及其流转的界定
• （一） "小产权房"的含义
• （二） "小产权房"与大产权房的区别
• （三） "小产权房"的表现形式
• （四） "小产权房"流转的含义
• 二、"小产权房"流转制度现状及主要问题
• （一） "小产权房"流转涉及到的相关法律制度
• （二） "小产权房"流转制度的主要问题
• 三、"小产权房"流转的合法性、合理性和必要性分析
• （一） "小产权房"流转的合法性问题
• （二） "小产权房"流转的合理性问题
• （三） "小产权房"流转必要性
• 四、"小产权房"流转问题的解决
• （一） 集体建设用地使用权流转制度的意义和构建
• （二） "小产权房"流转中要平衡相关主体的利益
• （三） 适当修改相关法律使"小产权房"流转合法化
• 结语
• 参考文献