中小城市土地储备制度探讨

论文摘要

土地储备制度作为中国在土地使用制度改革中的制度创新,为优化土地资源配置、促进城市经济发展做出了突出贡献。但目前对于土地储备制度的探讨主要集中在大城市和中心城市,而随着我国经济的发展和城市化进程的推进,中小城市对土地的需求也越来越大。但目前很多中小城市还是在沿用传统的土地使用制度,有的中小城市虽建立了土地储备制度,但其作用的发挥也很有限,因此,很多中小城市的土地市场秩序非常混乱。而从国外发达国家和我国大城市的实践证明,土地储备制度是规范土地市场运行秩序、优化土地资源配置的较优选择。而中小城市与大城市相比,其经济相对不发达、市场机制还不完善、用地观念相对落后、各种配套机制不健全,因此中小城市土地储备制度在各个环节上与现有探讨的大城市土地储备制度存在一定的差异。本文从中小城市与大城市土地储备制度的自身条件差异出发,具体分析中小城市土地储备制度在收购、储备和出让环节上与大城市土地储备制度的差异和自身的运作机制,对中小城市土地储备制度进行理论上的探讨和为中小城市土地储备制度的建立提供一定的借鉴。本文共分为6章.第1章为导论和引言部分。本部分主要阐述了土地储备制度的概念,对国外土地储备制度的发展状况和国内土地储备制度的产生背景进行归纳和总结。第2章分析了中小城市实行土地储备制度的必要性。本部分首先分析当前中小城市实行土地储备制度的现状,并在此基础上分析了中小城市实行土地储备制度的必要性。第3章阐述了构建中小城市土地储备的模式选择。本章主要是针对当前各城市土地储备机构的性质定位模糊提出来的。首先分析了由于土地储备机构性质定位模糊带来的问题,然后提出在中小城市土地储备的模式选择中,应将土地储备机构构建成公司形式的、具有独立法人资格的市场主体,从而解决当前中小城市土地储备中土地储备机构定位模糊所带来的一系列问题。第4章主要对中小城市土地储备中的土地收购环节进行分析。本章首先介绍了土地收购的几种常见形式;其次阐述了土地储备的融资制度。最后本章针对目前对于土地储备数量合理区间的研究的空白点,构建相应的数学模型,对如何使土地储备的数量与市场供给量达到调控地价的最优量进行了初步研究。本章还简述了中小城市土地收购的合理范围。第5章对中小城市土地储备制度中的土地出让环节分析。首先对中小城市土地储备的土地储备环节进行了分析。接着指出了土地出让中以使用权为标的物存在的问题,然后提出了三种更为合理的土地出让方式。它们分别是:以建设项目为标的物的土地市场化出让方式;预先确定房屋出售价格与以土地使用权为标的物招标相结合出让土地;以“出租”方式出让土地。这部分还对土地储备的补偿安置办法进行了分析。第6章是土地储备的配套措施部分。主要是阐述了土地储备中的政府行为,土地储备中的法律法规问题及土地交易机制的建立和完善。本文的创新点在于:就如何建立中小城市土地储备制度进行了系统阐述;对土地储备量建立了预测模型。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 前言
• 1.1 土地储备制度的内涵
• 1.2 国外土地储备制度发展简述
• 1.3 中国土地储备制度产生的背景
• 1.4 中小城市和大城市土地储备的差异
• 1.5 本文的研究意义
• 1.6 本文的研究框架
• 1.7 论文的研究方法和创新点
• 2. 建立健全中小城市土地储备制度的必要性
• 2.1 城市土地运行机制概述
• 2.1.1 中小城市传统土地使用制度简介
• 2.1.2 当前中小城市土地发展状况
• 2.2 中小城市构建土地储备制度的必然性
• 2.2.1 中小城市土地储备的理论依据
• 2.2.2 中小城市土地储备的实践依据
• 3. 中小城市土地储备机构设置
• 3.1 土地储备委员会的构建
• 3.2 中小城市土地储备中心的构建
• 3.2.1 土地储备运行机构性质定位不清产生的问题
• 3.2.2 土地储备中心的构建
• 4. 中小城市土地储备的土地收购环节分析
• 4.1 土地收购的具体形式
• 4.2 土地收购中应注意的问题
• 4.3 中小城市土地储备的资金支持体系
• 4.3.1 目前中小城市土地储备的融资方式
• 4.3.2 中小城市土地收购中的融资风险
• 4.3.3 中小城市土地储备融资渠道的拓展
• 4.4 中小城市土地储备量
• 4.4.1 市场土地需求总量分析
• 4.4.2 土地储备周期储备量的随机性分析
• 4.4.3 土地储备量的确定
• 4.5 中小城市土地储备范围
• 5. 中小城市土地储备中的土地出让环节分析
• 5.1 土地的储备
• 5.1.1 土地前期开发和整理的意义
• 5.1.2 土地开发整理中应注意的问题
• 5.2 土地的出让
• 5.2.1 传统意义的土地市场化出让存在的问题
• 5.2.2 以建设项目为标的物进行土地出让
• 5.2.3 预定房价与以土地使用权招标相结合出让土地
• 5.2.4 土地短期经营和以“出租”方式出让土地
• 5.3 土地收购中的补偿、安置
• 5.3.1 土地补偿安置的内涵
• 5.3.2 现实中补偿安置工作存在的问题
• 5.3.3 土地的补偿、安置方法
• 6. 中小城市土地储备制度的配套措施
• 6.1 政府行为的规范
• 6.1.1 土地储备中政府不当行为的原因分析
• 6.1.2 中小城市土地储备中政府行为的规范
• 6.2 中小城市法律法规问题及对策
• 6.3 中小城市土地交易机制的建立和完善
• 结束语
• 参考文献
• 致谢