房屋转租制度研究

论文摘要

房屋转租在我国经济生活中早已存在,尤其是随着城市化过程的不断发展,大量的农民工以及高校毕业生的涌入城市,房屋转租变得更加普遍。然而,我国现行法律对于该问题规定的过于简单,在处理实际问题时缺乏具体的法律依据。在现实生活中,次承租人的合法权益往往容易受到出租人和承租人的侵害,而难以得到法律的有效保护。而本文的目的则在于通过对房屋转租的效力研究来明晰在房屋转租法律关系中出租人、承租人和次承租人三者之间的权利义务关系,进而构建符合法律基本价值的转租制度。本文除引言外,共分为四部分。第一部分,房屋转租概述。此部分主要是明确相关概念为进一步分析房屋转租中涉及的问题做铺垫。该部分的内容包括房屋转租的概念及其构成要件,房屋转租的类型、立法模式以及房屋转租的性质四个方面。本部分的重点是通过举例分析房屋转租的性质以及房屋转租与租赁债权之让与、租赁权让与之间的区别。第二部分,房屋转租合同的结构解析。此部分的主要目的是通过对房屋转租合同进行分解,来透析房屋转租法律关系中当事人的权利义务关系。本章包括三个部分,原租赁合同与转租合同的关系、房屋转租法律关系的主体以及房屋转租的效力。而重点则是对房屋转租效力的分析,通过对合法转租与违法转租中当事人的权利义务关系的分析,来发现我国在对次承租人保护的不足,并提出相应的解决意见。第三部分,买卖不破租赁规则在房屋转租中的适用。在此部分笔者首先对买卖不破租赁规则的基本内涵、立法目的以及适用条件进行介绍为提出次承租人能够使用该规则做下铺垫。本部分的重点是次承租人对买卖不破租赁规则的适用,由于受让人的不同,笔者将次承租人对买卖不破租赁规则的适用分为三种情况,即出租人将租赁物转让给第三人、出租人将租赁物转让给承租人和出租人将租赁物转让给次承租人。笔者主张在出租人将租赁物转让给承租人时可以不适用该规则,而其余两种情况则应当适用。第四部分,房屋转租中的优先购买权问题。由于立法技术和理论上的争议,在房屋转租中当事人之优先购买权存在较多的问题。主要包括次承租人是否享有优先购买权、当事人之间优先购买权的冲突与协调以及次承租人优先购买权受到侵害后的救济等问题。而本章的重点在于如何解决当事人之间优先购买权的冲突,对此,笔者主张应当以当事人享有优先购买权的基础权源作为标准来解决其优先购买权的顺位问题。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 绪论
• 一、房屋转租概述
• （一） 房屋转租的概念及构成要件
• （二） 房屋转租的类型
• 1. 合法转租与违法转租
• 2. 全部转租与部分转租
• 3. 期内转租与超期转租
• 4. 居住房转租与营业房转租
• （三） 房屋转租的性质
• （四） 转租的立法模式
• 1. 限制主义模式
• 2. 自由主义模式
• 3. 区别主义模式
• 二、房屋转租合同的结构解析
• （一） 原租赁合同与转租合同的关系
• （二） 房屋转租法律关系的主体
• 1. 房屋转租法律关系中的出租人
• 2. 房屋转租法律关系中的承租人
• 3. 房屋转租法律关系中的次承租人
• （三） 房屋转租的效力分析
• 1. 合法转租
• 2. 违法转租
• 三、买卖不破租赁规则的在房屋转租中的适用
• （一） 买卖不破租赁规则概述
• 1. 买卖不破租赁规则的基本内涵
• 2. 买卖不破租赁规则的立法背景及目的
• 3. 买卖不破租赁规则的适用条件
• （二） 买卖不破租赁规则的在房屋转租中的适用
• 1. 出租人将租赁物转让给第三人
• 2. 出租人将租赁物转让给承租人
• 3. 出租人将租赁物转让给次承租人
• 四、房屋转租中的优先购买权问题
• （一） 优先购买权概述
• （二） 优先购买权行使的要件
• （三） 房屋转租中享有优先购买权的主体
• （四） 优先购买权的冲突与协调
• 1. 共有人与承租人、次承租人优先购买权的冲突与协调
• 2. 房屋转租中当事人优先购买权之顺位问题
• （五） 次承租人优先购买权的制度完善
• 致谢
• 参考文献