房地产估价—市场比较法的定量研究

论文摘要

市场比较法是参照估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。由于市场法比较法相较于其它方法评估原理简单易懂，最重要的是在评估过程能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在房地产价格评估方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际评估界的公认。我国《房地产估价规范》规定：在有条件的地方必须运用市场比较法来评估房地产的价格。所以如何科学地运用市场比较法进行房地产估价是一个值得研究的课题，是我国房地产估价业迫切需要解决的问题。本文从理论上对房地产评估的内容、原则、特点及房地产价格的影响因素、市场比较法的运用原理、步骤及运用现状做了深入研究，总结了市场比较法在我国运用过程中存在的主要问题和难点：可比实例选取的随意性，交易日期修正和房地产状况调整的主观性，并就这些问题提出了新的算法和自己独特的见解。针对以上的问题是运用模糊识别模型进行可比案例的选取，在模型的运用过程中，论证了其在选取可比案例时的可行性，并对模型的具体应用作了阐述；提出用价格指数，时间序列分析对房地产的交易日期进行定量的修正；用层次分析法对房地产状况进行调整。对于上面这些修正和调整，在本文中均结合估价实例进行演算，并对传统市场比较法和改进后的比较法精度进行了比较说明，证明了改进算法的可行性。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 目录
• 第1章 绪论
• 1.1 研究背景和意义
• 1.2 房地产估价研究状况
• 1.2.1 国外房地产估价研究状况
• 1.2.2 国内房地产估价研究状况
• 1.3 研究的内容、方法与创新点
• 1.3.1 研究的内容
• 1.3.2 研究方法
• 1.3.3 研究的创新点
• 第2章 房地产估价与房地产价格
• 2.1 房地产估价研究
• 2.1.1 房地产估价的内容
• 2.1.2 房地产估价常用的方法
• 2.1.3 房地产估价的特点
• 2.1.4 房地产估价的意义
• 2.2 房地产价格的研究
• 2.3 本章小结
• 第3章 传统市场比较法分析
• 3.1 市场比较法概述
• 3.2 市场比较法的基本原理
• 3.3 市场比较法的特点与应用范围
• 3.3.1 市场比较法的特点
• 3.3.2 市场比较法的适用条件及范围
• 3.4 市场比较法估价的程序与方法
• 3.4.1 市场比较法估价的程序
• 3.5 市场比较法的因素差异修正
• 3.5.1 交易情况修正
• 3.5.2 交易日期调整
• 3.5.3 房地产状况调整
• 3.6 求取比准价格
• 3.6.1 求取某个与可比实例对应的比准价格的方法
• 3.6.2 将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价
• 3.7 案例
• 3.7.1 房地产案例的选取
• 3.7.2 交易情况分析
• 3.7.3 交易日期分析
• 3.7.4 房地产状况因素的选择
• 3.7.5 因素条件描述
• 3.7.6 编制比较因素条件指数表
• 3.7.7 可比实例修正后的房地产价格分析计算
• 3.8 本章小结
• 第4章 市场比较法的量化研究
• 4.1 因素量化的意义
• 4.2 基于模糊数学的可比实例的选择
• 4.2.1 模糊识别模型选择可比实例
• 4.2.2 特征因素的选择及权重的确定
• 4.2.3 确定特征因素的隶属函数值
• 4.2.4 应用举例
• 4.3 交易日期的修正
• 4.3.1 价格指数
• 4.3.2 直线趋势法
• 4.3.3 移动平均法
• 4.4 房地产状况的调整
• 4.4.1 层次分析法的概念和基本步骤
• 4.4.2 层次分析法在市场分析法中的应用
• 4.5 本章小结
• 第5章 结论与展望
• 5.1 结论
• 5.2 不足与展望
• 谢辞
• 参考文献
• 附录A 攻读硕士学位期间发表的论文目录