土地发展权及容积率转移的城市土地开发机制研究

论文摘要

当前的中国正处于城市化快速推进时期,城市规模不断扩大,城市人口迅猛增长,与此同时,我国城市环境问题也日益突出,城中村改造、城市拆迁等产生的问题层出不穷。各个城市均不同程度地出现了区域发展失衡,中心区域过于拥挤,对社会环境造成了很大压力,大大降低了人居环境质量,另一方面,城郊地区土地利用粗放,农地不断被侵蚀,这成为我国城市发展的瓶颈,制约着城市的可持续发展。在这样的背景之下,政府越来越重视土地的开发利用和管制。但在对土地最优开发利用方面,国家、地方政府、开发商以及区域本身和社会在不同的角度上又有着不同的要求:对开发商最优的土地开发方式,也许不符合区域社会的长远发展;而对地区或社会综合最优的开发方式,可能会因利益的损失对开发者没有吸引力,降低其开发的积极性。因此,国家即要对土地利用进行直接控制,又需要通过采取发展权置换或容积率转移,减免税收等措施来刺激企业开发的积极性,引导其向着城市鼓励开发区域建设,从而实现城市的可持续发展。通过对我国城市建设现状进行分析,结合国外及我国台湾地区应用土地发展权及容积率转移平衡方式进行城市建设的经验,研究适合我国现实情况的城市土地开发模式。这种模式以发展权转移为基本思路,以容积率为转移平衡的核心指标,并对此模式机制的运营机理、运营流程及运行保障进行了详细的阐述。此外,论文还对这种开发模式与现行容积率规定关系进行了介绍,对其涉及的双轨容积率、容积率平衡机制、转移区域界定等发展权转移开发模式的重要组成部分进行深入分析。并在此基础上,研究适合我国的发展权转移城市开发模式推行的保障体系,并确定了法律法规、制度、技术等主要保障体系。

论文目录

• 中文摘要
• 英文摘要
• 1 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.1.1 政策背景
• 1.1.2 实践背景
• 1.2 国内外研究综述
• 1.2.1 国内研究现状
• 1.2.2 国外研究现状
• 1.3 主要研究目的、研究内容和意义
• 1.3.1 研究目的
• 1.3.2 研究内容
• 1.3.3 研究意义
• 1.4 研究方法和技术路线
• 1.4.1 研究方法
• 1.4.2 研究路线
• 2 土地发展权及容积率转移相关基础理论
• 2.1 基本概念界定
• 2.1.1 城市土地及其供给
• 2.1.2 土地发展权
• 2.1.3 容积率
• 2.1.4 土地发展权及容积率转移
• 2.2 相关基础理论
• 2.2.1 地租理论
• 2.2.2 土地区位理论
• 2.2.3 土地报酬递减理论
• 2.2.4 有机疏散理论
• 2.2.5 现代城市设想
• 2.2.6 精明增长理论
• 3 土地发展权转移在国内外的应用分析
• 3.1 境外历史经验
• 3.1.1 保护耕地
• 3.1.2 历史街区建筑保护
• 3.1.3 开放空间保护与建设
• 3.2 土地发展权转移在我国城市建设中的初步实践
• 3.2.1 浙江模式
• 3.2.2 重庆地票
• 3.2.3 容积率奖励
• 3.3 土地发展权及容积率转移推行关键点分析
• 3.3.1 接受区域与发送区域的划定
• 3.3.2 发展权的分配
• 3.3.3 发展权价格的确定
• 3.3.4 目前的财税体制是土地无序扩张的根本原因
• 3.3.5 交易平台构建不可能一蹴而就
• 3.4 对策设想与建议
• 4 土地发展权及容积率转移的城市土地开发机制研究
• 4.1 容积率与利润率的关系分析
• 4.1.1 最低经济容积率
• 4.1.2 经济最佳容积率
• 4.2 容积率转移发送区与接受区的界定与划分
• 4.2.1 经济容积率值处于规划容积率的上下限之间（弹性区域）
• 4.2.2 经济容积率的左区间值大于政策容积率上限（发送区）
• 2 小于政策规定容积率的下限值（重点接收区）'>4.2.3 最佳经济容积率R₂小于政策规定容积率的下限值（重点接收区）
• 3（发展权发送区）'>4.2.4 政策容积率下限值大于R₃（发展权发送区）
• 4.3 土地发展权转移模式下容积率的确定
• 4.3.1 容积率的分配要求
• 4.3.2 容积率的确定原则
• 4.3.3 容积率的转移原则
• 4.4 土地发展权平衡方法
• 4.4.1 发展权平衡原理
• 4.4.2 等建筑面积转移
• 4.4.3 等发展权市价转移
• 4.4.4 等取地成本转移
• 4.4.5 适用转移面积起拍价原则
• 4.5 土地发展权转移的市场运行模式
• 4.5.1 模式参与主体
• 4.5.2 模式运行机理
• 4.5.3 模式运行管理
• 5 土地发展权转移开发模式的保障体系
• 5.1 相关法律法规和规划标准的制定与完善
• 5.2 各项政策制度的建立
• 5.2.1 激励引导政策
• 5.2.2 土地供给政策
• 5.3 完善的监督运行组织体系
• 5.4 技术与方法的改进与创新
• 6 结论与展望
• 6.1 主要结论
• 6.2 后续工作展望
• 致谢
• 参考文献
• 附录